您的位置: 首页 » 法律资料网 » 法律法规 »

购买方如何要回已付的定金

奚正辉


　　2009年12月的某一天，陈某忧心重重地找到本律师，称其向开发商订购了北外滩一套豪宅，总价1800万，先付了50万意向金，后来签署了《定金合同》，又支付了130万，共计支付定金180万。约定于2009年12月20日去售楼处签约，可是陈某觉得房价太贵，而且付款可能也有问题，不想买了。陈某跟售楼小姐多次电话沟通，表露了其不愿意购买的意思，要求开发商退还定金180万元，售楼小姐称定金协议已经签署，若买受方违约，则定金不予返还。
　　陈某非常着急，觉得是自己理亏，但是这么多的定金被开发商没收，又觉得心有不甘。陈某称其支付的是意向金，不是定金，开发商应该要退回定金给陈某，而且陈某找到本律师时，合同文本都没有保留，都在开发商处。
　　律师接受陈某委托后，首先要查清案件事实，于是陪同陈某到售楼处索要陈某签署过的资料，但是售楼小姐不同意给，甚至不给复印，态度也比较恶劣，最后在律师的要求下勉强同意给我们看一下，后来律师把陈某签署的《认购书》、《定金合同》等进行拍照。
　　律师仔细审阅了陈某签署的文件后，认为180万已经支付，而且约定的很清楚是定金。根据《担保法》的规定：“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金”。陈某若违约不买，开发商有权没收定金。陈某签署的《定金合同》是上海市销售房屋的示范文本，而且开发商也已经网上备案，开发商没有任何过错。根据定金合同的约定，陈某应该于12月20日去签署《上海市商品房销售合同》。律师当场建议陪同陈某去售楼处签署合同。陈某同意律师的分析意见，并听取了律师的建议。
　　同月20日陈某来到售楼处，要求签署销售合同，开发商提供了合同样本，律师提出提出了合理的要求，对合同进行磋商，但是开发商没有同意，最后没有签署成功。当天律师搜集了许多陈某去现场签约的证据。
　　事后，律师向开发商致送了律师函，要求开发商退还定金，逾期将承担违约责任，并诉诸法院。开发商收到律师函后，公司法务部与本律师约谈，提出要求扣部分定金，但是律师坚决不同意，最终达成了协议，开发商妥协，并且无条件退还陈某定金180万元。
　　本案的关键点在于，根据《定金合同》第七条：“甲乙双方在签订商品房预售合同时，因面积误差处理、房屋交付、房屋质量、违约责任、争议解决方式等条款，存在分歧，不能协商一致的，乙方拒绝签订商品房预售合同的，甲方应全额返还乙方已支付的定金”。既然定金合同有如此明确的约定，只要是上述合同条款没有谈成，开发商就应该退还定金。但是具体的操作，证据的锁定，合同磋商的内容至关重要。
2009年底，政府部门出台了政策对房地产市场进行调控，防止房价过快上涨，房地产后市不太明朗，发生类似本案情况的有很多，本律师已经遇到了几起类似案件。在此提醒广大购房者一定要小心，处理不好，定金就很有可能被没收。

奚正辉律师 上海中汇律师事务所
青海省西宁市人民政府办公厅


西宁市人民政府办公厅关于印发《西宁市农家乐管理办法（试行）》的通知



各区、县人民政府，市政府各局、委、办：

　　《西宁市农家乐管理办法（试行）》已经市政府同意，现印发给你们，请遵照执行。

二○一一年五月十七日



西宁市农家乐管理办法(试行)

第一章 总则

　　　　　　　　　　

　　第一条 为了规范西宁市农家乐服务行为，提高服务质量，促进西宁市农家乐市场健康发展,根据有关法律、法规和《西宁市人民政府关于统筹推进农家乐发展的意见》，结合西宁市实际，制定本办法。

　　第二条 本办法所称农家乐，是指因地制宜，在农民自有宅基地与农村集体土地上充分利用乡村、民俗、自然和生态资源等发展起来的集休闲观光旅游、领略乡土风情、体验农耕文明为特征的农村新型经济实体。

　　第三条 西宁市行政区划内，凡经营农家乐服务的单位应遵守本办法。



第二章 设立



　　第四条 从事农家乐经营活动应按国家规定，依法取得卫生许可证、餐饮服务许可证、营业执照、税务登记证等有效证照；法律、法规规定需经相关部门许可的，须取得相应的许可；农家乐申请星级评定采取备案制。

　　第五条 农家乐选址应交通便利，设施完善，有较好的可进入性；停车场布局合理，管理完善，停车标示规范、醒目；农家乐经营区域内不能有对环境造成污染的设施；庭院干净整洁，建筑布局合理、格调协调。

　　第六条 农家乐接待点交通路口应有醒目的交通标识和游览平面示意图。

　　第七条 农家乐接待点区域周围环境氛围优美，绿化完好；经营区域内无暴露垃圾并日清日运；圈养家禽应远离服务区。

　　第八条 能够提供丰富的绿色农产品，能够开展参与型生态农业项目、民俗风情表演等休闲项目，有娱乐设施，可提供接待、咨询、通讯等服务。

第九条 接待点岗位机构健全，能统一处理日常事务。

　 第十条 经营场所内有健全的安全保护制度，设有专（兼）职安全管理人员，有处置突发事件的措施和能力，消防等设备齐全；能认真执行有关安全保卫制度，有效维护治安秩序。



第三章 管理监督

　　

　　第十一条 对农家乐服务实行“统一领导，分级管理”的原则。市旅游行政主管部门负责全市农家乐的管理监督工作，并成立市级农家乐服务质量等级评定委员会；区县旅游行政主管部门负责本行政区划内农家乐的管理监督工作，并成立县级农家乐服务质量等级评定委员会。乡、镇人民政府、街道办事处应协助旅游行政主管部门作好农家乐的管理工作。城建、规划、发改、国土、环保、文化、农牧、食品药品监督、卫生、工商、林业、民族宗教等有关行政管理部门应在各自职责范围内，与旅游行政主管部门共同做好农家乐的管理工作。

　　第十二条 农家乐的规划、立项、审批、建设须符合西宁市旅游发展规划要求。市旅游行政主管部门根据西宁市国民经济和社会发展规划、旅游发展总体规划，指导各区县科学编制农家乐发展规划。

第十三条 农家乐的服务设施、安全设施以及就餐环境、饮用水、垃圾处置、污水和油烟排放符合卫生、环保、公安、消防、食品药品监督等方面的规定和要求；经营区域内公共厕所标牌醒目，厕位能满足游客需求。

第十四条 农家乐经营者对旅游活动中存在危险的区域和项目，应当设置警示标志，并采取必要的防护措施。

农家乐发生突发公共事件时，经营者应当迅速采取有效措施，实施应急处置，并按国家有关规定立即如实报告公安、卫生、环保、安监、旅游等有关部门。

　　第十五条 农家乐经营者及服务从业人员应具备良好的职业道德和专业技能，积极主动参加相关行业主管部门组织的职业道德、专业技能等知识培训。

第十六条 从事餐饮业及其他直接为游客服务的人员，应按国家规定取得有效健康合格证明。

第十七条 旅游行政管理部门在管理农家乐时应履行下列职责：

（一）宣传有关法律、法规；

（二）监督农家乐经营者保护和合理利用旅游资源；

（三）监督农家乐经营者制定管理制度；

（四）监督管理农家乐经营者的旅游服务活动；

（五）维护旅游者的合法权益，并接受其投（申）诉；

（六）其他依法应履行的职责。

　　第十八条 农家乐经营者在经营活动中不得有下列行为：

（一）强行拉客、欺客宰客，缺斤少两，强买强卖；

（二）强迫游客购买商品或接受有偿服务；

（三）掺杂、掺假，以假充真，以次充好，或生产销售不合格产品；

（四）欺行霸市，诋毁其他农家乐经营者声誉；

（五）法律、法规、规章禁止的其他行为。

　　第十九条 农家乐经营者应履行以下义务：

（一）建立农家乐管理制度或措施，并负责落实；

（二） 设置为游客提供服务和受理投（申）诉的游客服务台和符合国家标准的公共信息图形标志；

（三）加强从业人员安全教育培训，提高安全意识；

（四）负责农家乐的环境卫生工作；

　　（五）做好农家乐对客服务工作；

　　（六）其他依法应履行的义务。

　　第二十条 农家乐在旅游经营活动中应当依法经营、公平竞争、诚实守信，出售商品和服务收费项目应在有关行政部门的监管下明码标价，货真价实。

　　第二十一条 对农家乐经营实行联合检查制度。联合检查由市旅游行政主管部门牵头，卫生、环保、公安、消防、食品药品监督等相关部门及区县旅游行政主管部门参加，对其经营设施设备、服务质量、安全卫生等项目进行检查，依法实施监督管理。

　　第二十二条 农家乐须在总服务台醒目处设立工商、食品药品监督、卫生、旅游、物价等投（申）诉（咨询）电话和服务公约，悬挂价格目录标牌，自觉接受游客的监督。

　　第二十三条 旅游行政主管部门对游客的投（申）诉应当调查核实，并将处理情况告知投（申）诉者。对不属于本部门职责范围内的投（申）诉，应当在2日内移交有关部门；有关部门应当调查核实，并将处理情况告知投（申）诉者。

　　第二十四条 建立农家乐的经营管理情况考核考评制度。对已经评定的星级农家乐，以《西宁市农家乐服务质量等级评定实施细则》为依据，以明察、暗访等形式对星级农家乐进行分级综合考核，并进行年度复核。

　　第二十五条 建立农家乐服务质量公告制度。市旅游行政主管部门通过媒体对下列事项定期向社会公告：

（一）农家乐服务质量等级评定以及晋级、降级和取消等级情况；

（二）受理投（申）诉和处理情况。

　　第二十六条 旅游行政主管部门、相关部门及星评委工作人员有下列行为之一的，追究主管人员和直接责任人的责任：

（一）对农家乐服务疏于监管，发生重大公共事件，造成重大影响的；

（二）未及时处理或者移交投（申）诉的；

（三）违反法律、法规和本办法对农家乐进行检查的。

　　

第四章 奖惩措施



　　第二十七条 旅游行政主管部门出台奖励补助措施，扶持和鼓励发展乡村旅游。对已通过星级评定的农家乐在发展资金上，按照“经营者自筹为主、政府以奖代补为辅”的原则给予鼓励扶持。

　　（一）对当年通过二星级农家乐服务质量等级评定、且经营状况较好的农家乐一次性奖励1万元；对当年通过三星级农家乐服务质量等级评定、且经营状况较好的农家乐一次性奖励3万元；对通过四星级农家乐服务质量等级评定、且经营状况较好的农家乐，一次性奖励5万元，并建议省旅游主管部门给予相关额度的奖励。

　　（二）对于整村推进乡村旅游，并且发展规模较大、上档次、服务质量好的村落，市政府给予该村10万元的资金奖励，奖励资金主要用于改善村落的基础设施（包括水、电、道路、公共厕所、门楼等）、宣传促销以及从业人员培训的投入。

　　第二十八条 旅游行政主管部门在受理投（申）诉、星级复核时，对于不能执行相应星级标准的农家乐，给予限期整改、降星、摘星等处理，具体如下：

　　（一）年度内因自身原因两次被游客投（申）诉至旅游行政主管部门、年度复核达不到要求的农家乐的，星评委做出限期整改的处理结果，以书面形式下发整改通知书，对不达标的项目限期整改；

　　（二）农家乐业主不配合旅游行政主管部门及相关部门工作或星级农家乐服务质量达不到星级标准，星评委下达了整改通知书，但仍未整改的农家乐，由星评委视情节严重程度给予降低星级或取消星级的处理结果。

　　（三）在经营中出现重大安全事故的，由相关部门依法取消其经营资质。



第五章 附 则



　　第二十九条 本办法（试行）由西宁市旅游局负责解释。

　　第三十条 本办法（试行）印发之日起施行。