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湖北省武汉市房地产管理局


武汉市直管公有住房使用权有偿转让管理试行规定
武汉市房地产管理局



第一条 为了规范直管公有住房使用权有偿转让行为，改善群众居住生活，盘活存量房地产，促进商品房销售，促进房地产市场健康发展，根据《武汉市房产管理条例》，借鉴上海经验，结合武汉实际，制定本规定。
第二条 本规定适用于本市直管公有住房使用权有偿转让管理。
本规定所称直管公有住房使用权有偿转让是指直管公有住房承租人，经审批，将自己承租使用的直管公有住房使用权按规定的程序有偿转让给他人的行为。
第三条 直管公有住房使用权有偿转让应当以调剂住房余缺、提高房产使用效能、改善居住条件、盘活存量房地产、促进销售商品房为目的，按照平等互利、自愿有偿、诚实信用、依法转让的原则进行。
第四条 市房地产管理局是直管公有住房使用权有偿转让的主管机关。
武汉市房屋调换站按市房地产管理局划定的职权范围负责全市直管公有住房使用权有偿转让的业务管理。市直属房地产公司、区房地产公司房屋调换站按确定的职权范围搞好本辖区直管公有住房使用权有偿转让工作。
第五条 有下列情形之一者，经审批，承租人可以将自己承租使用的直管公有住房使用权实行有偿转让：
（一）为购买商品房而筹措资金；
（二）为购买直管公房而筹措资金；
（三）自住有余。
本市居民为改善居住条件，经审批，可以有偿受让直管公有住房使用权。
第六条 有下列情形之一者，不得有偿转让直管公有住房使用权：
（一）拖欠房屋租金的；
（二）有房屋租赁纠纷的；
（三）损坏房屋未按要求承担修复、赔偿责任的；
（四）独用单元式厅室结构房屋转让其中一部分住房使用权的；
（五）拆迁行政主管部门公告将要拆迁的；
（六）转让后转让人人均居住面积低于8．5平方米的；
（七）法律、法规及政策规定其他不得转让的。
第七条 有偿转让直管公有住房使用权，下列当事人有优先受让权：
（一）市直属房地产公司、区房地产公司及房屋所有权人；
（二）该户房屋的团结户，其中包括共厕、共厨、共厅房屋的住房；
（三）人均居住面积低于8．5平方米的。
第八条 有偿转让直管公有住房使用权，可以有偿转让给辖地房屋调换站。经同意，也可以转让给他人。
第九条 转让直管公有住房使用权，转让价格应当由转让双方在参照房屋调换站评估意见的基础上协调议定。
第十条 房屋调换站评估被转让直管公有住房使用权，应当实行现场评估，并参照当地当时商品房价格确定评估价值。
第十一条 转让直管公有住房使用权，当事人应当持签定的转让协议、合法的租赁契约、个人身份证、户口薄等有关证件，按市房地产管理局规定的程序到房屋调换站办理转让手续，缴纳规费。
第十二条 实行直管公有住房使用权有偿转让，应当对转让人予以经济补偿，补偿金额按房屋调换站评估价值的百分之七十予以支付。
第十三条 房屋调换站将受让的直管公有住房使用权转让给他人，应当按评估价值收取有偿转让费，确保国有资产保值增值。
第十四条 办理直管公有住房使用权转让手续，应当按市物价管理局核定的标准收取手续费。
第十五条 有下列情形之一者，经房屋调换站审批同意，其手续费减半缴纳：
（一）为购买商品房而转让直管公有住房使用权的；
（二）家庭人均收入低于120元的。
第十六条 在有偿转让直管公有住房使用权活动中，房屋调换站收取的有偿转让费应当作为房屋维修费和换房业务活动经费，并健全财务管理制度，实行专款专用。
第十七条 实行直管公有住房使用权有偿转让，受让人今后如遇国家房改售房而购置该房产权时，应按公房出售政策办理，不得以受让时支付的转让费、手续费冲抵购房资金。
第十八条 转让直管公有住房使用权，当事人不得私下成交，不得擅自将自己承租使用的公有住房使用权转让给他人。违者，房屋调换站不予办理过户手续，并由房管机关按非法买卖公房予以处罚；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第十九条 直管公房各级管理人员应当遵守规定，恪守职业道德、秉公办事，不得徇私舞弊、以权谋私。违者由房地产公司按有关规定作出严肃处理；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第二十条 本规定由房地产管理局负责解释。
第二十一条 本规定从公布之日起施行。



1997年5月4日
　　　　　　　　　　概述送达地址不准确导致送达不能的后果

　　　　　　　　　　　北安市人民法院 钱丽星

一、送达的概念及条件
《若干规定》第十条规定，因为当事人自己提供的送达地址不准确、送达地址变更未及时告知人民法院，或者当事人拒不提供自己送达地址而导致诉讼文书未能被当事人实际接收的，按下列方式处理：
1.邮寄送达的，以邮件回执上注明的退回之日视为送达之日；
2.直接送达的，送达人当场在送达回证上记明情况之日视为送达之日。
上述内容，人民法院应当在原告起诉 被告答辩时以书面或口头方式告知当事人。
送达是人民法院依职权将诉讼文书或法律文书送交当事人签收的一项法律制度。从送达本身的性质来看，它是人民法院依法行使公权力的活动。但是，人民法院送达的前提要获得准确的送达地址，如果当事人拒绝提供自己的送达地址，或者提供不了准确的送达地址，或者送达地址变更后不及时告知人民法院，人民法院的送达将无法完成。此时，应当由谁对送达不能的后果承担法律责任。
送达的完成应当具备两个基本条件：（1）送达必须要有准确的送达地址。民事诉讼以解决当事人之间发生的私权纠纷为特征，因此，民事诉讼的一切活动都离不开当事人的积极配合与主动参与。在司法实践中，因被告送达地址不准确而公告送达的、被告在诉讼过程中下落不明的以及被告知道自己败诉而拒绝接收裁判文书的现象较为普遍，这就使人民法院的大量判决难以执行，导致民事判决的权威性下降。而上述现象发生的一个重要原因正是缺少当事人对自己的送达地址的确认制度。（2）送达应当严格按程序进行。当事人向人民法院提供了自己准确的送达地址后，人民法院是否严格按照法定程序送达又成为送达能否最终完成的重要因素。
二、送达不能的三种情形
《若干规定》第十条将当事人提供送达地址过程中的过错归结为三种情形：
1.当事人自己提供的送达地址不准确。当事人在起诉和答辩时应当向人民法院提供自己准确的送达地址，这是人民法院进行民事审判活动的前提。如果当事人向人民法院提供的自己的送达地址不准确，理应由其自己承担送达不能的不利后果。
2.当事人送达地址变更后未及时告知人民法院。当事人在起诉和答辩时虽然向人民法院提供了自己准确的送达地址，但在诉讼过程中因搬家或者工作调动而变更了送达地址，当事人应当将变更后的新送达地址及时告知人民法院。如果当事人在诉讼过程中变更了送达地址而不告知人民法院，其后果与未提供送达地址没有任何区别。因此，将送达地址变更后的告知义务规定由当事人自己负担，既符合诚实信用的原则，又能大大促进民事诉讼的进程。
3.当事人拒不提供自己的送达地址。当事人向人民法院提供自己的送达地址是由民事诉讼自身的性质决定的。民事诉讼是由私权纠纷引起的一种公法意义上的活动，它可以通过国家司法判断权来避免当事人之间的私力救济和武力冲突。因此，只有当事人履行了自己必要的诉讼义务，人民法院才可以行使其判断权。如果当事人拒不提供自己的送达地址，人民法院的民事审判活动便无法进行。我国《民事诉讼法》第五十条第三款规定：“当事人必须依法行使诉讼权利，遵守诉讼秩序，履行发生法律效力的判决书、裁定书和调解书。”因此，当事人向人民法院提供自己的送达地址也是推进民事诉讼进程、遵守诉讼秩序的重要内容。
三、送达不能的后果及责任承担
人民法院按照当事人提供的送达地址送达时，因当事人自己提供的送达地址不准确、送达地址变更未及时告知人民法院，或者当事人拒不提供自己的送达地址而导致诉讼文书未能被当事人实际接受的，应当按照两种方式予以处理：
1.邮寄送达的，以邮件加热上注明的退回之日视为送达之日。由于人民法院是按照当事人提供的送达地址交付邮政机构送达的，如果邮政机构按照当事人提供的送达地址不能送达，说明当事人提供的送达地址不准确或不真实。在起划该司法解释的过程中，有人对当前邮寄送达本身的质量存在一定程度的担心，认为通过邮局送达不能的原因很多，有些甚至完全是邮政机构的原因导致送达不能的。我们认为，如果因邮政机构的原因导致送达不能的，不能由当事人对此承担不利后果。
2.直接送达的，送达人当场在送达回证上记明情况之日视为送达之日。邮寄送达的广泛推行，并不能完全取消和替代人民法院的直接送达，如果人民法院认为有必要，也可以进行直接送达。人民法院直接送达仍然要以当事人提供的送达地址为依据，如果人民法院按照当事人自己提供的送达地址直接送达时，发现送达地址已经发生变化，或者当事人提供的送达地址不真实，或者被告拒不提供送达地址而由人民法院按照户籍和工商登记推定的地址也无法找到受送达人时，应当以送达人在送达回证上记明情况之日为送达之日。
四、送达不能与公告送达之关系
如果当事人提供的送达地址不准确、送达地址变更后未及时告知人民法院，或者当事人拒不提供送达地址导致诉讼文书未能被当事人实际接收时，为什么不采取公告送达方式来送达呢？
公告送达以受送达人下落不明和人民法院以其他方式无法送达为条件，而上述三种送达不能的情况与《民事诉讼法》规定的公告送达的条件不同。因为：
1.上述三种情况不属于受送达人下落不明。按照《若干规定》第一条的规定，被告下落不明的不适用简易程序，因为有一方当事人不参加诉讼，其法律后果较为严重，为了慎重起见，我们将其排除是民事简易程序之外。而上述三种送达不能的情况所发生的前提是有明确、具体的被告，且人民法院与当事人当面确定了送达地址，或者被告拒绝提供自己的送达地址，但人民法院已当面告知了其拒不提供送达地址的后果。因此，上述三种情况与当事人下落不明有本质区别。
2.上述三种情况不属于人民法院无法送达的范围。人民法院无法送达，主要是指人民法院依职权无法直接送达。这与当事人提供送达地址不实而引起的送达不能具有本质区别。后者是因当事人有明显过错所导致的送达不能，而前者是人民法院依自己的职权送达不能。在适用简易程序审理民事案件的司法实践中，原告提供了被告的送达地址，但人民法院无法通知被告应诉，也不能通过简便方式传唤被告到庭的，人民法院应当直接送达。如果人民法院经查证后认为，原告提供的被告的送达地址是真实的，但被告离开其住所时间较长，只能通过公告送达，应当将案件转为普通程序审理。
五、应当注意的问题
在确定送达不能以及决定由谁对送达不能的不利后果承担法律责任时，应当注意以下问题：
1.人民法院应当在原告起诉和被告答辩时向当事人告知提供自己送达地址的后果。当事人对自己送达地址的书面确认，应当在第一次到庭时完成。人民法院的大量法律文书需要在诉讼开始后送达，因此，当事人在诉讼开始前申报和确认自己的送达地址，对于推进民事诉讼的进程，保护当事人的诉讼权利具有非常重要的意义。在司法实践中，人民法院如何将被告传唤到庭，并要求被告申报或确认自己的送达地址，常常是一件较为复杂的工作。为了使当事人对自己提供的送达地址的真实性负责，人民法院应当在当事人到庭后首先将送达地址确认书交给当事人，并将送达地址确认书的内容、意义以及法律后果告知当事人，这是当事人承担法律责任的基础和前提。
2.告知可以采取书面方式，也可以采取口头方式。口头方式告知，应当在笔录中记载。人民法院对第一次到庭的当事人，应当在其填写送达地址确认时，告知其申报或确认送达地址的后果。根据最高人民法院民事审判第一庭编写的《民事简易程序诉讼文书样式》中关于《当事人送达地址确认书》的规定，当事人在真写该文书之前即可看到人民法院的告知事项。在司法实践中，有的当事人由于文化水平所限而不能自己阅读和填写，这就需要人民法院将当事人填写送达地址确认书的注意事项以口头方式告知当事人。