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用公证手段解决未成年人名下的房产权过户问题

丁选旺


案情简介
张某和李某于前年为其9岁的儿子小张在本市区购买了一套商品房，并以小张的名字办理了房产权证。现小张的父母通过房产中介将该商品房卖给了他人，但房地产交易所（房产登记机关）不给办过理户手续，原因是房产证上是小张的名字，小张尚未成年，签字无效，其他人代签字也不行。房产中介所经办人小高来到我处咨询，说交易所不给办过户，只好为买卖双方拟一个协议，大致意思是，该商品房已卖给购房者，产权归购房者所有，等小张成年后，再办理产权过户手续，并为双方设立了违约条款，还提出将该协议进行公证，并咨询可有其它办法能够解决未成年人名下的房地产权变更过户问题。
法理分析
父母以未成年子女名义购买房屋，并以未成年子女名字办理房产权证，这样的情况越来越多，各地在办理转移变更登记此类房产权的做法也不尽相同。房产登记机关许可将房产所有权登记在未成年人名下。《民法通则》第9条 “公民从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务。”第10条规定： “公民的民事权利能力一律平等。”体现了无论是成年人还是未成年人，人人都享有民事权利能力，可以平等享有申请房屋所有权登记和处分房屋所有权的资格，况且城市房地产管理法并未禁止房产权不得登记在未成年人名下。但房产登记机关在办理将未成年人名下的产权转移变更登记时，是非常慎重的。有些经办人员按照我国《民法通则》的相关规定，要求必须提供为了未成年人利益的证明材料，同时又很难轻信所有监护人提供的这类证明材料，有的地方为了“慎重”起见，直接告知当事人不能办理该类房产权的转移变更登记手续。
如何解决转移变更未成年子女名下的房产权呢？处理被监护人的财产的必备要件是什么？虽然是父母出资购买的，产权登记为未成年人的姓名，按我国《民法通则》、《城市房地产管理法》等相关规定，一旦产权证办在未成年人名下，该未成年人即为该房产的当然所有者。如须转移变更登记未成年人名下的房产权，实际上就是处理未成年人的财产，作为父母（监护人）是可以处理属于未成年子女的财产，但绝对无权随意处理，前提必须是为了未成年人的利益，否则，按《民法通则》第18条“除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产……侵害被监护人的合法权益的，应当承担责任；给被监护人造成财产损失的，应当赔偿损失”这一规定，擅自处分了未成年人的房产，那就应当由该法定监护人承担民事责任。
关于“为未成年人的利益”的表现方式，《民法通则》第18条只粗略地规定了：“……除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产”，我国相关法律法规对“为未成年人的利益”也未作具体的、明文解释，但通常可以理解为：只为被监护人设定权利没有设定义务的，肯定属于“为被监护人的利益”的情形；只为被监护人设定义务而没有设定权利或者权利小于义务的，肯定不属于“为被监护人的利益”的情形。主要表现为父母出于未成年子女健康成长或受教育等必要，如子女上学、治病需要大笔费用，未成年人致人伤害，须支付大笔赔偿费用，未成年人的房屋被列入拆迁范围，父母代签协议等。除上述情况之外，父母不得以任何理由出卖、赠与、分割、设定抵押等处分未成年子女名下的房产。
关于“为未成年人的利益”证明材料的真实性，前面讲了提供的这类证明材料很难让产权登记机关轻信，现实生活中确实存在这样一些现象，有许多父母在为子女购置房屋以后，在子女尚未成年时就要将房屋出卖。未成年人的父母处分房产大多不是为了未成年人的利益，如有的父母为了经营资本需要贷款，便动用未成年人的房屋进行抵押，有的父母因各种原因而负债累累需要偿债，有的父母因家境破落，为重整家业的需要出卖未成年人的房产等。怎样才能充分体现出“为未成年人的利益”证明材料的真实性并被有关机关采纳呢？公证书是其真实性最好的体现，证明是一种普遍的现象，《现代汉语词典》中对证明的解释是“用可靠的材料来表明或断定人或事物的真实性”，证明形式有民间证明、合同鉴证、律师见证等，但经过公证证明的法律文书具有最高的证据效力，其效力是法定的。因此，“为未成年人的利益”证明材料的真实性、合法性可凭借公证文书而体现。
笔者认为有两种出证方式，其一是未成年人的父母就转移变更登记未成年人名下的房产权是“为未成年人的利益”发表声明，公证机构对该声明书进行公证；其二是未成年人的父母在房屋买卖合同中注明其转移变更登记未成年人名下的房产权是“为未成年人的利益”，公证机构对该房屋买卖合同进行公证。不管以哪种方式出证，必须做到父母及产权证登记的未成年人都应到场，并提供夫妻、子女关系证明，产权证明，声明书或房屋买卖合同，为未成年人利益的相关证明材料，如病历，入学通知、法院判决书等。制作谈话笔录，询问父母双方的意见，告知其权利和义务，如该未成年人已满10周岁，也应制作谈话笔录，就其父母提供的为未成年人利益的相关证明材料进一步核实。特别重要的是应在笔录中告知当事人，如作虚假陈述、提供虚假材料、骗取公证书的后果及应承担的责任。声明书或房屋买卖合同中应写明转移变更登记未成年人名下的房产权是“为未成年人的利益”及理由，并承诺承担一切法律责任。未成年人的父母应在公证员面前在声明书或房屋买卖合同上签字。出证的内容主要是对当事人签字的真实性进行公证。
本案咨询人小高所提的协议，并非不可以公证，但仍需提交为未成年人利益的相关证明材料，且协议履行期限跨度较长，不确定因素较多，况且《城市房屋权属登记管理办法》第5条规定，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护。从根本上来讲，签订这样的协议不是解决未成年人名下的房地产权过户的根本方法。
本案点评
对监护人处分未成年子女财产的行为，是否一概无效呢？对此《民法通则》第18条第一款规定得非常清楚，即“监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。”从上述条款的规定看，法律并没有完全禁止监护人处分未成年子女的财产。
对由父母出资购买，登记在子女名下的不动产，在父母做监护人的情况下，处分子女的财产，审查时可以从宽；对监护人处分被监护人以继承或接受赠与等方式得到的财产，审查时应从严。也就是说被监护人产权来源情况，应是公证员承办该类案件时审查的重点。

安徽省合肥市人民政府


合肥市人民政府令
　
第92号



　　《合肥市制止和拆除违法建设规定》已经2002年3月29日市人民政府第83次常务会议审议通过，现予发布，自2002年5月1日起施行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
市长　郭万清
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
二00二年四月十一日

　　　　　　　　　　合肥市制止和拆除违法建设规定



　　第一条　为维护城市规划的严肃性，保证城市建设健康有序地发展，不断提高城市环境质量，根据《中华人民共和国城市规划法》等法律法规的规定，结合本市实际，制定本规定。


　　第二条　本规定适用于本市市区范围内对妨碍城市安全，影响城市交通和公共卫生、污染环境、影响市容景观和人民生活以及其它严重影响城市规划的违法建筑物、构筑物及其他工程设施（以下简称违法建设）的处理。
　　前款规定以外的违法建设由市规划行政管理部门或其他有关行政管理部门依照有关法律法规的规定处理。


　　第三条　本市各级人民政府应当加强对制止和拆除违法建设工作的领导。根据政府职能的分工，市人民政府有关行政管理部门和区人民政府负责组织实施本规定。


　　第四条　城市主、次干道和未委托市容部门管理的支路两侧的违法建设由市规划行政管理部门负责制止和拆除；已委托市容部门管理的支路、背街小巷和居民住宅区的违法建设由各区人民政府负责组织有关行政管理部门制止和拆除；影响煤气、石油、供水、供电、防洪、公路交通等安全的违法建设由各相关行政管理部门按各自的法律、法规规定负责制止和拆除。
　　规划、建设、市容、市政、园林、环保、消防、土地、房地产、工商、公安、监察、交通等行政管理部门按照各自职责密切配合，共同做好拆除违法建设工作。


　　第五条　任何单位和个人应当执行和维护城市规划，并有权检举和控告违法建设行为。
　　城市规划行政管理部门及各相关行政管理部门接到有关违法建设的举报应及时查处。


　　第六条　供水、供电、供气、供热等企业为建设工程提供服务时，必须查验其规划许可证，没有规划许可证的，不得供水、供电、供热、供气。


　　第七条　工商行政管理部门不得为以违法建设为经营场所的经营者办理注册登记。


　　第八条　公安机关不得为使用违法建设的单位和个人办理暂住证件。


　　第九条　对决定拆除的违法建设，由规划管理部门或受规划管理部门委托的行政管理部门、专业管理部门依法书面通知违法建设当事人；也可采用通告形式予以告示，责令当事人限期自行拆除。当事人在限期内未拆除的违法建设，由区人民政府或有关行政管理部门组织执法人员依法强行拆除。


　　第十条　对正在施工的本规定第二条规定的违法建设，负责查处的行政管理部门应立即通知违法建设当事人停止施工并自行拆除。当事人在收到通知后不停止施工，行政管理部门可以对建设工程设备和建筑材料予以查封或扣押，并拆除在建部分，由此所造成的责任和损失由当事人自负。
　　对正在施工的其他违法建设，由相关行政管理部门按照有关法律、法规的规定处理。


　　第十一条　行政管理部门采取查封扣押措施，应经单位负责人批准；违法建设拆除外，应立即解除查封扣押措施。


　　第十二条　违法建设当事人对各行政管理部门作出的拆除决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。在行政复议或者行政诉讼期间，不停止对违法建设的强制拆除。


　　第十三条　在制止和拆除违法建设的过程中，对妨碍、阻挠执法人员执行公务或殴打、辱骂执法人员的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》处理；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。


　　第十四条　行政管理部门及其工作人员玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权，干扰或影响拆除违法建设工作，造成不良影响或损失的，追究其行政责任；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。


　　第十五条　市辖三县可参照本规定执行。


　　第十六条　本规定自2002年5月1日起施行。