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房屋买卖撤消　　优先权不丧失

［案情］
　　　　1999年12月，个体户肖烈苟租赁了吉水县黄桥镇政府临街的一间店面，租期至2004年1月31日。2003年7月6日，黄桥镇政府张贴了拍卖公告，决定拍卖其所有的，位于农贸市场的?间，价格每间1.5万元，包括肖烈苟?饬薜牡昝妗?003年9月10日，黄桥镇政府与另一个体户肖榕芬签订协议，约定将肖烈苟所租赁的店面以14750元的价格卖给肖榕芬，肖榕芬自2004年2月1日起取得该店面的所有权。肖烈苟知悉后，于2003年10月15日向黄桥镇政府邮发协调函，指出黄桥镇政府的行为侵犯了其优先购买权，并要求在同等条件下购买其所租赁的店面。2003年10月27日，肖烈苟向法院起诉，要求宣告黄桥镇政府与肖榕芬的房屋买卖合同无效，并判令在同等条件下优先购买租赁店面。法院立案后于2003年10月31日将应诉材料送达给黄桥镇政府。审理中查明，黄桥镇政府接到肖烈苟的协调函后，已于2003年10月29日与肖榕芬解除了房屋买卖关系，并退回了购房款14750元。
[分歧]
　　　本案在审理过程中，对黄桥镇政府自行解除合同后，是否还侵犯了肖烈苟的优先购买权存在两种不同意见。
　　　　一种意见认为：黄桥镇政府于2003年9月10日将肖烈苟所承租的店面卖给第三人，且未通知承租人，其行为已违反了我国《民法通则》与《合同法》中关于承租人优先购买权的规定，已侵犯了承租人的优先购买权。但是黄桥镇政府在获悉肖烈苟的异议后，在本院的应诉材料送达之前，已与第三人肖榕芬自行解除了该店面产权的转让合同，退回了第三人的房产转让款14750元，所以黄桥镇政府侵害肖烈苟优先购买权的法律事实，已自行解除。肖烈苟要求宣告黄桥镇政府与肖榕芬之间的房屋买卖合同无效的法律事实已不存在。同时，肖烈苟要求对租赁店面进行优先购买的法律事实也自行消除，所以肖烈苟的诉讼请求，依据不足，应当驳回。
一种意见认为，不管黄桥镇政府与第三人肖榕芬的店面买卖合同存在与否，黄桥镇政府侵害肖烈苟的优先购买权的事实已经存在。黄桥镇政府不能因单方面解除与第三人的房屋买卖合同的事实而否认承租人肖烈苟优先购买权的实现，法院应当依法判令黄桥镇政府以同等条件将出租店面出卖给承租人肖烈苟。
[评析]
　　　笔者同意第二种意见，即黄桥镇政府应当以同等条件将店面出卖给承租人肖烈苟。其理由如下：
　　　一、优先购买权，又称先买权，是指在同等条件下，特定当事人即先买权人优先购买的权利，设立房屋优先购买权的目的在于保持财产的所有权与使用权的一致性。房屋优先购买权只存在于形成了租赁合同关系的承租人与出租人的特定当事人之间，它是一种期待权和形成权，它必须是出租人决定出卖房屋这一法定事由出现后，承租人才享有的权利。本案中，当镇政府决定将租赁店面出卖这一事实出现后，承租人肖烈苟即对该店面享有在同等条件下优先购买的权利。肖烈苟这一权利具体指向镇政府，肖烈苟享有请求镇政府将店面卖给他的权利，镇政府则负有满足肖烈苟该项请求的义务。在这一债务的关系中，镇政府作为债务人，只有履行的义务，而无拒绝履行的权利。本案不是优先权与所有权的对抗问题，而是所有权人对自己所有权行使处分权时，因法律规定而派生出来的相对优先权人的权利实现的问题，是优先权的权利义务关系。故只要优先权的法律关系一经存在，义务人就不能以自己单方面的行为将其消灭。本案义务人（镇政府）想以“解除与第三人的买卖的合同，房屋不出卖了”这一行为来消除他应承担的义务，是一种规避法律的行为，不能产生其追求的法律后果。本案的镇政府在未通知承租人肖烈苟的情况下，将肖烈苟出租的店面卖给第三人，其行为已违法，侵犯了肖烈苟的优先购买权。肖烈苟可依据法律，要求镇政府以同等条件将店面出卖给自己。镇政府在肖烈苟提出异议后，尽管自行解除了与第三人的房屋买卖合同，但并不能因此就免除其所承担的义务。现在镇政府以“店面不卖了”的理由来抗拒肖烈苟的优先权，是一种规避法律的行为，其理由不足，故法院应当判令镇政府以同等条件将店面出卖给肖烈苟。

　　　江西省吉水县人民法院 李崇军
邮编 331600 电话 0796—3522446


财政部 国家税务总局


关于再生资源增值税政策的通知

财税[2008]157号


各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、国家税务局，财政部驻各省、自治区、直辖市、计划单列市财政监察专员办事处，新疆生产建设兵团财务局：

　　为了促进再生资源的回收利用，促进再生资源回收行业的健康有序发展，节约资源，保护环境，促进税收公平和税制规范，经国务院批准，决定调整再生资源回收与利用的增值税政策，现通知如下：

　　一、取消“废旧物资回收经营单位销售其收购的废旧物资免征增值税”和“生产企业增值税一般纳税人购入废旧物资回收经营单位销售的废旧物资，可按废旧物资回收经营单位开具的由税务机关监制的普通发票上注明的金额，按10%计算抵扣进项税额”的政策。

　　二、单位和个人销售再生资源，应当依照《中华人民共和国增值税暂行条例》（以下简称增值税条例）、《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》及财政部、国家税务总局的相关规定缴纳增值税。但个人（不含个体工商户）销售自己使用过的废旧物品免征增值税。增值税一般纳税人购进再生资源，应当凭取得的增值税条例及其细则规定的扣税凭证抵扣进项税额，原印有“废旧物资”字样的专用发票停止使用，不再作为增值税扣税凭证抵扣进项税额。

　　三、在2008年12月31日前，各地主管税务机关应注销企业在防伪税控系统中“废旧物资经营单位”的档案信息，收缴企业尚未开具的专用发票，重新核定企业增值税专用发票的最高开票限额和最大购票数量，做好增值税专用发票的发售工作。

　　四、在2010年底以前，对符合条件的增值税一般纳税人销售再生资源缴纳的增值税实行先征后退政策。

　　（一）适用退税政策的纳税人范围。

　　适用退税政策的增值税一般纳税人应当同时满足以下条件：

　　1.按照《再生资源回收管理办法》（商务部令2007年第8号）第七条、第八条规定应当向有关部门备案的，已经按照有关规定备案；

　　2.有固定的再生资源仓储、整理、加工场地；

　　3.通过金融机构结算的再生资源销售额占全部再生资源销售额的比重不低于80%。

　　4.自2007年1月1日起，未因违反《中华人民共和国反洗钱法》、《中华人民共和国环境保护法》、《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国发票管理办法》或者《再生资源回收管理办法》受到刑事处罚或者县级以上工商、商务、环保、税务、公安机关相应的行政处罚（警告和罚款除外）。

　　（二）退税比例。

　　对符合退税条件的纳税人2009年销售再生资源实现的增值税，按70%的比例退回给纳税人；对其2010年销售再生资源实现的增值税，按50%的比例退回给纳税人。

　　（三）纳税人申请退税时，除按有关规定提交的相关资料外，应提交下列资料：

　　1.按照《再生资源回收管理办法》第七条、第八条规定应当向有关部门备案的，商务主管部门核发的备案登记证明的复印件；

　　2.再生资源仓储、整理、加工场地的土地使用证和房屋产权证或者其租赁合同的复印件；

　　3.通过金融机构结算的再生资源销售额及全部再生资源销售额的有关数据及资料。为保护纳税人的商业秘密，不要求纳税人提交其与客户通过银行交易的详细记录，对于有疑问的，可到纳税人机构所在地等场所进行现场核实。

　　4.自2007年1月1日起，未因违反《中华人民共和国反洗钱法》、《中华人民共和国环境保护法》、《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国发票管理办法》或者《再生资源回收管理办法》受到刑事处罚或者县级以上工商、商务、环保、税务、公安机关相应的行政处罚（警告和罚款除外）的书面申明。

　　（四）退税业务由财政部驻当地财政监察专员办事处及负责初审和复审的财政部门按照本通知及相关规定办理。

　　1.退税申请办理时限。（1）纳税人一般按季申请退税，申请退税金额较大的，也可以按月申请，具体时限由财政部驻当地财政监察专员办事处确定；（2）负责初审的财政机关应当在收到退税申请之日起10个工作日内，同时向负责复审和终审的财政机关提交初审意见；（3）负责复审的财政机关应当在收到初审意见之日起5个工作日内向负责终审的财政机关提交复审意见；（4）负责终审的财政机关是财政部驻当地财政监察专员办事处，其应当在收到复审意见之日的10个工作日内完成终审并办理妥当有关退税手续。

　　2.负责初审的财政机关对于纳税人第一次申请退税的，应当在上报初审意见前派人到现场审核有关条件的满足情况；有特殊原因不能做到的，应在提交初审意见后2个月内派人到现场审核有关条件的满足情况，发现有不满足条件的，及时通知负责复审或者终审的财政机关。

　　3.负责初审、复审的财政机关应当定期（自收到纳税人第一次退税申请之日起至少每12个月一次）向同级公安、商务、环保和税务部门及人民银行对纳税人申明的内容进行核实，对经查实的与申明不符的问题要严肃处理。凡问题在初次申请退税之日前发生的，应当追缴纳税人此前骗取的退税款，根据《财政违法行为处罚处分条例》的相关规定进行处罚，并取消其以后申请享受本通知规定退税政策的资格；凡问题在初次申请退税之日后发生的，取消其刑事处罚和行政处罚生效之日起申请享受本通知规定退税政策的资格。

　　五、报废船舶拆解和报废机动车拆解企业，适用本通知的各项规定。

　　六、本通知所称再生资源，是指《再生资源回收管理办法》（商务部令2007年第8号）第二条所称的再生资源，即在社会生产和生活消费过程中产生的，已经失去原有全部或部分使用价值，经过回收、加工处理，能够使其重新获得使用价值的各种废弃物。上述加工处理，仅指清洗、挑选、整理等简单加工。

　　七、各级国家税务机关要加强与财政、公安、商务、环保、人民银行等部门的信息沟通，加强对重点行业的纳税评估，采取有效措施，强化对再生资源的产生、回收经营、加工处理等各个环节的税收管理，堵塞偷逃税收的漏洞，保证增值税链条机制的正常运行。

　　八、本通知自2009年1月1日起执行。《财政部国家税务总局关于废旧物资回收经营业务有关增值税政策的通知》（财税[2001] 78号）、《国家税务总局关于加强废旧物资回收经营单位和使用废旧物资生产企业增值税征收管理的通知》（国税发[2004]60号）、《国家税务总局关于中国再生资源开发公司废旧物资回收经营业务中有关税收问题的通知》（国税函[2004]736号）、《国家税务总局关于中国再生资源开发公司废旧物资回收经营业务有关增值税问题的批复》（国税函[2006]1227号）、《国家税务总局关于加强海关进口增值税专用缴款书和废旧物资发票管理有关问题的通知》（国税函[2004]128号）关于废旧物资发票管理的规定、《国家税务总局关于加强废旧物资增值税管理有关问题的通知》（国税函[2005]544号）、《国家税务总局关于废旧物资回收经营企业使用增值税防伪税控一机多票系统开具增值税专用发票有关问题的通知》（国税发[2007]43号）同时废止。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　财政部 国家税务总局　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○○八年十二月九日