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楼盘装“壳”的法律问题/浦增平

作者:法律资料网 时间:2024-07-12 20:37:14  浏览:8770   来源:法律资料网
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楼盘装“壳”的法律问题

浦增平



笔者近期参与二宗用楼盘装“壳”的上市公司收购兼并案,因尚未完成披露义务,暂不公开公司名称。但实施上述收购过程中涉及的法律问题,有必要进行探讨。

A公司出价人民币约1.4亿元,通过国家股转让的方式成为B上市公司的大股东,并完成事实上的控股行为。由于A公司系房地产开发公司,有大批在建和竣工的楼盘,希望扩大融资途径筹资,并计划收购上市公司后将上述楼盘注入该公司。B上市公司的经营者则希望通过股权转让,承接A公司在建的大量工程,并盘活资产。二者协议转让对双方均有利,并可使该公司利润大增,并保持持续发展。为此吸引不少证券商投资银行部的人士积极参与,并解决相当融资额度。另一宗C是上市公司,C公司在经营上连续二年亏损不能取得配股权利,希望资产重组,并调整结构,出价人民币二亿元欲收购D公司,D公司是房地产公司,在建项目因资金短缺而无法竣工,但在建项目许估价为四亿元人民币。C公司打算向银行贷款,并用D公司的房产项目抵押,同时将收购的楼盘装进“壳子”,并将公司不良资产剥离,调整产业结构。当然,收购款并非一次支付。

上述二宗楼盘装“壳”收购案中,在融资问题上就遇到不同的法律问题。前一宗收购案对双方公司都是一次发展机会,并且完成收购后使公司每股税后利润快速提高,对配股方案实践十分有利,投资银行十分乐意承接这种配股,并希望在财务顾问上长期合作。所以积极帮助融资。其次转让后的股权可以质押,融资也有保障,法律障碍容易解决。后一宗收购由于需要D公司先用楼盘抵押设定担保,C公司才能从银行贷到资金,再由C公司向D公司支付收购款项,所以在法律上障碍很大。为此,笔者提出由C公司大股东由其股权反担保质押,一旦发生违约,C公司可以通过合法途径成为C公司大股东,将自己风险转为机会,但在操作上法律难度很大,涉及股权登记质押,委托手续等等。

其次,虽然楼盘以资产或在建项目装“壳”,在资产评估上膨胀性较大,但在产权确认和债权债务清理上法律问题较多。有些楼盘已经作过抵押,或作过其他方式担保,债务和可能承担的法律责任较大。因前几年国内房地产市场抵押担保不尽完善,有些抵押担保在产证资料上不能反映。即使目前小额贷款的担保在产证上也不反映。同样,不少在建项目因地价未能付清,或转让费用
未能补足等等,土地产证所有人不明确或有异议等等。这些楼盘在完成收购以后要装“壳”,法律障碍很大,说不好就背上一大包袱,或审批部门不予批准。

再次,楼盘装“壳”在评估上有较大水份,不少开发商将房价定得很高,经过房地产市场低迷以后,市场价格远不能收受,这批被套楼盘资金成本将随着楼盘难以售出增加。同样,在建工程在分段结算上余地很大,可以将利润高的部分先结算做进上市公司财务报表,也可反之而行。这样,用楼盘装“壳”也将会带来较多的法律问题,如上市公司报表不实,误导市场,并可能引起公司股票大幅波动等等。

由此可见,近期收购兼并浪潮中,用楼盘装“壳”涉及的法律问题较多,不仅对商务行为的当事人,对上市公司的资产重组,对证券市场的股民,均产生一定影响,同时对承办律师来说,机会与挑战并存。

(作者系上海市泛亚律师事务所主任)


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司法警察寻求审判工作新突破

张利英


  作为司法警察在我国法院系统,不仅担负着保障各级法院的安全,维护法庭审判工作的秩序,负责刑事案件被告人的押解,民事起诉状副本的送达及财产保全任务,还经常性地参与生效法律文书的执行,确保生效法律内容的实现,尤其在应付和解决各类突发事件中,法警有着不可或缺的作用。随着我国司法制度改革的不断深化,法警作为法院系统一直特殊的半军事化武装力量,其任重而道远,作用亦越来越大。
需围绕加强司法警察能力建设,而提出“五围绕 五突出”的工作目标,寻求服务审判工作新突破。

  一是围绕增强思想政治文化学习,突出政治主题教育,这是法警业务学习不可缺少的一环。法警工作所涉及的面是非常之广,通过政治文化的学习,能提高广大法警的政治文化水准。分析和辨别带有政治意义的大是大非的能力。以及判断和解决问题的能力,改造对意识形态及思维领域里的一些模糊概念,经常性地组织业务学习和相关法规的书集,特别是最高人民法院频发的司法警察条令、条例及警械器材使用的有关规定,是司法警察日常学习的重中之重,只有认真学习好这写法规,我们在工作中才能遇事不慌不忙,也能真正严格依法办事。

  二是围绕增强处置突发事件的能力,突出抓业务技能训练。警务技能是司法警察队伍综合技能素质的反映,司法警察队伍个否在新形势条件下,具有召之即来,来之能战,战之能胜,顺利完成各种警务活动任务尤其是在处理突出事件及暴力抗法等严重违法行为时,能否“手到病去”迅速平息事态,具有十分重要的意义,要达到这一目标,就要在坚持日常训练的同时,以阅警为契机,制定出严格的技能训练计划和科目,分阶段逐项展开训练,对新老警员分训施教,通过练就过硬本领,在执法手段上体现司法的权威性,在工作作风上体现准军事化队伍的特点。

  三是围绕增强警务保障水平,突出抓履行职能规范。严格规范执法程序和执法行为。高度重视刑事审判保障工作。对民事、行政类案件在巡视矛盾计划案件庭前预告制度。强化迅速仅应和协作配合灵活机动地安排警力,切实加强维护稳定的安全防范工作,确保机关的安全。

  四是围绕增强日常规范化管理,突出抓内务制度健全,人真履行法律赋予的各项职责。牢记全心全意为人民服务的宗旨,坚持依法治警的原则,认真落实“双重领导,编队管理”内强素质、外树形象“的各项措施。大胆创新司法警察工作的考核制度和警务工作保障制度,进一步细化法警大队二十四小时日常制
度。
  五是围绕增强理论业务水平,突出抓调研宣传信息。认真开展司法警察队伍建设理论调研和论文的撰写,并注重成果的转化与运用,用调研成果来指导和改进工作,提高理论与实践相结合能力。
通过对司法警察进行严格的专业化学习和训练,司法警察队伍的综合素质一定会取得显著的进步,加上行之有效的科学管理,司法警察队伍建设一定会更上一个层次,也必将越来越显示出其的突出性和重要性。




北京市人民政府办公厅关于转发北京市企业投资项目核准暂行实施办法的通知

北京市人民政府办公厅


京政办发[2005]37号

北京市人民政府办公厅关于转发北京市企业投资项目核准暂行实施办法的通知




各区、县人民政府,市政府各委、办、局,各市属机构:
市发展改革委制订的《北京市企业投资项目核准暂行实施办法》已经市政府同意,现转发给你们,请结合实际,认真贯彻落实。


二〇〇五年七月十二日


北京市企业投资项目核准暂行实施办法
(市发展改革委二〇〇五年六月)


第一章 总则

第一条 为适应完善社会主义市场经济体制的需要,进一步推动本市企业投资项目管理制度的改革,根据《中华人民共和国行政许可法》及《国务院关于投资体制改革的决定》(国发〔2004〕20号)、《企业投资项目核准暂行办法》(国家发展改革委令第19号),制定本办法。
第二条 依据国家颁布的《政府核准的投资项目目录》,制订《北京市政府核准的投资项目目录细则》(以下简称《目录细则》),明确实行核准制的投资项目范围,划分各项目核准机关的核准权限,并根据经济运行情况和宏观调控需要适时调整。
外商投资项目和境外投资项目核准办法,另行制定。
涉及特许经营权招标、转让等事宜的项目,按照有关规定执行。
第三条 市及区(县)政府投资主管部门是本市具有企业投资项目核准权限的行政机关。其中,市政府投资主管部门,是指市发展改革委;区(县)政府投资主管部门,是指区(县)发展改革委。
第四条 核准企业投资建设项目,按以下权限进行:
(一)对国家《政府核准的投资项目目录》中规定由国家核准机关核准的项目,由市政府投资主管部门按照《企业投资项目核准暂行办法》(国家发展改革委令第19号)的有关规定提出意见或进行初审。
(二)对国家《政府核准的投资项目目录》中规定由省级政府投资主管部门核准的项目,由市政府投资主管部门核准。
(三)对国家《政府核准的投资项目目录》中规定由地方政府投资主管部门核准的项目,其中涉及跨区县的项目,由市政府投资主管部门核准;其他企业投资项目,按照《目录细则》分别由市及区(县)政府投资主管部门核准。


第二章 项目申请报告的内容及编制

第五条 企业投资建设实行核准制的项目,应按国家及本市有关要求编制项目申请报告,报送项目核准机关。项目核准机关应依法进行核准,并加强监督管理。
第六条 项目申报单位应向项目核准机关提交项目申请报告一式五份。项目申请报告应由具备相应工程咨询资质的机构编制。其中,由市政府投资主管部门核准的项目,以及由市政府投资主管部门提出意见或进行初审并转报国家核准机关核准的项目,其项目申请报告应由具备甲级工程咨询资质的机构编制。
第七条 项目申请报告主要包括以下内容:
(一)项目申报单位情况;
(二)拟建项目情况;
(三)拟选建设用地与相关规划;
(四)资源利用和能源耗用分析;
(五)生态环境影响分析;
(六)经济和社会效果分析;
(七)有关法律法规、规章及产业政策规定的其他情况。
第八条 项目申报单位在向项目核准机关报送项目申请报告时,需根据国家法律法规的规定,附送相关部门出具的如下有效文件:
(一)城市规划行政主管部门出具的规划意见;
(二)通过招标、拍卖或者挂牌方式取得国有土地使用权的经营性项目,需提供《国有土地使用权出让合同》或国有土地使用权证书;其他项目,需提供国土资源行政主管部门出具的项目用地预审意见;
(三)环境保护行政主管部门出具的环境影响评价文件的审批意见;
(四)根据国家及本市有关规定需要进行交通影响分析评价的项目,应提供市交通行政主管部门出具的交通影响评价文件的意见;
(五)根据有关法律法规应提交的其他文件。
第九条 依法必须进行招标的项目,项目申报单位应当在报送项目申请报告时附招标内容,项目核准机关在核准项目时核准招标内容。
第十条 项目申报单位应对所有申报材料内容的真实性负责。


第三章 核准程序

第十一条 企业投资建设项目应按规定程序,向相应的项目核准机关提交项目申请报告。
按照《企业投资项目核准暂行办法》(国家发展改革委令第19号)规定,企业投资建设应由国家核准机关核准并需项目所在地省级政府投资主管部门提出意见或进行初审的项目,由市政府投资主管部门办理。
企业投资建设应由市政府核准的项目,应经市政府投资主管部门提出审核意见并向市政府报送项目申请报告。
企业投资建设应由市政府投资主管部门核准的项目,应经项目所在地区(县)政府投资主管部门对项目申请材料初审后转报市政府投资主管部门核准,或附上项目所在地区(县)政府投资主管部门的意见,直接向市发展改革委提交项目申请报告及相关材料。
企业投资建设应由区(县)政府投资主管部门核准的项目,直接向项目所在地区(县)政府投资主管部门提交项目申请报告。各区(县)政府投资主管部门要将其核准文件和分行业汇总情况定期报送市政府投资主管部门。
第十二条 项目核准机关如认为申报材料不齐全或不符合有关要求,应在收到项目申请报告后5个工作日内一次告知项目申报单位,要求项目申报单位澄清、补充相关情况和文件,或对相关内容进行调整。
项目申报单位按要求将材料报送齐全后,项目核准机关应正式受理,并向项目申报单位出具受理通知书。
第十三条 项目核准机关在受理核准申请后,如有必要,应在4个工作日内委托有资质的专业咨询机构进行评估,同时将评估时间书面告知项目申报单位。
接受委托的咨询机构应在项目核准机关规定的时间内提出评估报告,并对评估结论承担责任。咨询机构在进行评估时,可要求项目申报单位就有关问题进行说明。
第十四条 项目核准机关在进行核准审查时,如涉及其他行业主管部门的职能,应主动征求相关部门的意见。相关部门应在收到征求意见函(附项目申请报告)后7个工作日内,向项目核准机关提出书面审核意见;逾期未反馈书面审核意见的,视为同意。
第十五条 对可能会对公众利益造成重大影响的项目,项目核准机关在进行核准审查时应采取适当方式征求公众意见。对影响较大的项目,可实行专家评议制度。对涉及公共利益的重大投资项目,需要依法进行听证的,项目核准机关应当向社会发布公告并举行听证。
第十六条 项目核准机关应在受理项目申请报告后20个工作日内,做出对项目申请报告是否核准的决定并向社会公布,或向上级项目核准机关提出审核意见。由于特殊原因确实难以在20个工作日内做出核准决定的,经本机关负责人批准,可以延长10个工作日,并应及时书面告知项目申报单位,说明延期理由。
项目核准机关委托咨询评估、征求公众意见和进行专家评议所需时间不计算在前款规定的期限内。
第十七条 对同意核准的项目,项目核准机关应向项目申报单位出具项目核准文件,并抄送规划、建设、国土资源等相关部门和下级项目核准机关;对不同意核准的项目,应向项目申报单位出具不予核准决定书,说明不予核准的理由,并抄送规划、建设、国土资源等相关部门和下级项目核准机关。经市政府核准同意的项目,由市政府投资主管部门出具项目核准文件,并抄送规划、建设、国土资源等相关部门。
第十八条 项目申报单位对项目核准机关的核准决定有异议的,可依法提出行政复议或行政诉讼。


第四章 核准内容及效力

第十九条 项目核准机关主要根据以下条件对项目进行审查:
(一)符合国家法律法规;
(二)符合国家及本市国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划以及行业发展规划;
(三)符合国家宏观调控政策、产业政策、行业准入标准;
(四)符合本市区域布局和产业结构调整的要求;
(五)符合土地、水、能源的合理开发和有效利用要求,有利于促进环境保护和改善生态环境;
(六)符合自然文化遗产、文物保护的有关政策;
(七)主要产品未对国内市场形成垄断;
(八)未影响国家及本市经济安全;
(九)符合社会公众利益,未对项目建设地及周边地区的公众利益产生重大不利影响。
第二十条 项目申报单位依据项目核准文件,依法办理土地使用、资源利用、城市规划、安全生产、设备进口和减免税确认等手续。
第二十一条 项目核准文件有效期2年,自发布之日起计算。项目在核准文件有效期内未开工建设的,项目单位应在核准文件有效期届满30个工作日前,向原项目核准机关申请延期,原项目核准机关应在有效期届满前做出是否准予延期的决定。项目在核准文件有效期内未开工建设也未向原项目核准机关申请延期的,原项目核准文件自动失效。

第二十二条 已经核准的项目,如需对项目核准文件所规定的内容进行调整,项目单位应及时以书面形式向原项目核准机关报告。原项目核准机关应根据项目调整的具体情况和有关规定,出具书面确认调整意见或要求其重新办理核准手续,在变更完成时告知项目单位到其他有关部门办理相应变更手续。其中,有下列情形之一的,视为项目发生重大变更,项目单位应及时以书面形式向原项目核准机关提交项目变更申请报告。
(一)建设地点发生变更;
(二)主要建设内容、主要工艺或者建设性质发生变化;
(三)建筑面积变动额超过核准面积10%或1000平方米;
(四)投资主体发生变更;
(五)其他重要变更事项。
第二十三条 对应报项目核准机关核准而未申报的项目,或者虽然申报但未经核准的项目,国土资源、城市规划、城市建设、环境保护、证券监管、外汇管理、安全生产监管、水资源管理、海关等部门不得办理相关手续。
第二十四条 核准项目开工前,应按照本市有关规定,到市政府投资主管部门办理正式年度投资计划等手续。相关部门依据年度投资计划,办理建设工程规划许可证等相关手续。


第五章 附则

第二十五条 项目核准机关要会同有关部门,加强对企业投资项目的监管。对违反本办法的行为,按《企业投资项目核准暂行办法》(国家发展改革委令第19号)有关规定处理。
第二十六条 本市行政区域内的事业单位、社会团体等非企业单位投资建设《目录细则》内项目,参照本办法进行核准。
第二十七条 本办法执行过程中出现的问题,由市发展改革委协调解决。