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财政部 国家税务总局


关于调整个人住房转让营业税政策的通知

财税[2009]157号


各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，西藏、宁夏、青海省（自治区）国家税务局，新疆生产建设兵团财务局：

为了促进房地产市场健康发展，经国务院批准，现对个人住房转让的营业税政策通知如下：

一、自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

二、上述普通住房和非普通住房的标准、办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、差额征税扣除凭证、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定，按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）、《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发[2005]89号）和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发[2005]172号）的有关规定执行。

三、为维护正常的财税秩序，各地要严格清理与房地产有关的越权减免税，对清理出来的问题，要立即予以纠正。

四、自2010年1月1日起，《财政部 国家税务总局关于个人住房转让营业税政策的通知》（财税[2008]174号）废止。



　　　　　　　　　　　　　　　　 财政部 国家税务总局

　　　　　　　　　　　　　　　 二〇〇九年十二月二十二日






谁为天价“拆迁补偿费”埋单—拆迁“钉子户”在叮谁的血

芥末味的夏天


　　最近，随着地产市场的升温，拆迁“钉子户”和拆迁主体（政府或以政府名义代行其事的开发商）之间的矛盾也“火”了起来，把这火烧的最旺的当属四川成都金牛区天回镇胡昌明先生的“前任夫人”唐福珍女士。
　　他这一把火烧红了网民，炒热了舆论，映及了全中国全世界。
　　网民、舆论、国内权威、国外著名评论家众口一辞；胡前夫人值得同情，共产党的“强拆制度”野蛮。于是，政府学者又炒，这要修法果真如此吗？
　　做为一个有多次拆迁经历的业内人士，却有着很另美的感受，这种感受压抑已久，今儿昌天下之大不韪，布之众。让大家从另外一个角度去评评理。
　　首先，胡前夫人不是弱势群体，她代表的家族有工厂，有商店，且无偿违法占有1600?建筑面积的国有土地长期进行盈利性经营而未被“强拆”和处罚。是典型的多金强势之族，如果她们算“强势群体”，差不多一大半中国人就是奴隶。
　　这里特别强调一下：在中国的一、二、三线城市和绝大多数农村地区，不能说没有违法拆迁的情况，但绝大多数地方政府和开发商在拆迁过程中为了息事宁人，“花钱买平安“更为了项目顺利进展，宁都给予被拆迁对象超出国家补偿标准许多的合理补偿。
　　虽然说“人心无足，蛇吞象”，但一般平民百姓对于这种合理补偿下的拆迁是给予配合的。偶尔闹一下只不过是一种惯性，在中国哪有拆迁不闹事的道理？多做做工作，多给俩钱也就行了。
　　能够形成“钉子户”的往往是那些涉权、涉黑、涉金的“强势人物”，而且他们的建筑物往往又是胡搭乱建强取豪夺来的违法建筑，他们依仗权势，胡搅蛮缠，无理取闹，漫天要价—而且反复无常，无休无止地折腾；或串联于群众或弄权于上级；或动用黑恶势力暴力抗拆， 总之搅得四城不安乌烟瘴气。
最常见的方式就是有组织的对抗强拆—找能说会道的人出来应酬，找老弱病残出来耍赖，找胆大妄为的出来玩命（包括玩火）…….
　　胡前夫人是否如此，我不好说，但有一点是可以肯定的，无论按照哪国的法律，胡氏家族对这次拆迁补偿的要求，都是漫天要价。
　　无论何种原因，胡家占地无证是一个铁的事实。能够利用违法建筑经营长达十三年而不被处罚和强拆，除了当地政府的行政不作为之外，只能说明胡家在当地有权有势。除此之外，一切辩论都苍白无力。
　　按照万国法律的规定，无法律依据侵占他人土地，不仅是违法恐怕还沾点发罪的边。对于这样的建筑实施强拆不应给予任何补偿，其违法所得也应予以没收。
　　当地政府违反法律规定，给胡家280万的补偿，说明了胡家的强势和政府的无奈甚至无能!
　　姑且胡的说法是完全正确的。那么请问你在他人的土地上建房设厂挣了多少钱？再说七百万元无税无费的成本造1600?的建筑是金还是银的？
　　刚才我在网上查了一下，成都市商品住宅的均价在五千五百元左右，像胡家这样的地段的商品房，均价在四千元左右。
　　按照功能说，胡家的房子属工业建筑，即使有证，它也比住宅价格低的多。
　　胡家以无证的工业建筑房屋，要比市证的商品房还要多得多的补偿，合理吗？
　　是非可公论。但我们要有感情，更要有理性。
　　说了这么多，似乎还没说到点子上。
　　成都似乎是修路，拆迁成本当然由政府埋单。但，如果是住宅开发呢？对这种天价补偿费谁埋单？
　　答案一定是：万恶的开发商。
　　且慢、打住。世界上没有一个开发商是这样的傻蛋，他绝不会从自己腰包里掏一分钱去补给被拆迁户。国家财政制度明确规定：拆迁费用是房地产开发成本的构成部分。而房地产成本直接决定房产价格，这部分天价补偿款，一定会在房价里冒出来。
　　于是高房价—天价房出现了。
　　谁埋单？购房者，老百姓！
　　当然，导致高房价的原因主要是政策和制度上的，但，越来越高的天价拆迁补偿款，也是重要的成因之一。
　　本世纪初，土地拆迁补偿费用占房价的5?左右，现在已经达到15—20?之间。而且有越来越见长之势。在许多一、二线城市，城市拆迁补偿新旧比例差不多在1.5左右（1?旧房换1.5?新房）。近郊农村还要高一些。这样，就买下了一个非常危险的炸弹—开发商只愿占用耕地或净地搞开发，谁也不愿进行旧城改造。实际情况也是如此。如果没有政府的财政支持，旧城改造项目搞一个赔一个，而且是赔掉腚。
　　一般旧小区的建筑容积率在1.2到1.5之间，而国家法定的开发容积率在2.5到3之间，这样在旧城改造过程中，开发商每获得1.2?的住宅，建筑面积，就必须承担3?的住宅开发成本，这样，除非房价在张两倍，否则，没人敢去搞旧城改造。
　　我国是一个人多地少的国家，土地资源非常宝贵，无限的“天价补偿费”只能导致建设者弃旧图新，挤占本来就给稀少的土地资源。
　　所以，放弃中国特色的社会主义原则搞竞价式的（天价）拆迁补偿，结果只能是这样的：1.凭先天条件和强取豪夺占有土地资源的少数人越来越富；2.平民百姓和穷人面对的房价越来越高；3.国家的土地管理制度越来越混乱。
　　仅此一家之言;是一种向隅而泣的抽噎。