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房产中介胁迫客户承诺跳单支付中介费未被支持/杨东

作者:法律资料网 时间:2024-06-29 02:48:29  浏览:8191   来源:法律资料网
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杨东律师:房产中介胁迫客户承诺跳单支付中介费未被支持

【案例概况】
张某在某房产中介居间下,与李某就本市某区某路小区的房屋签订了《房地产买卖居间协议》及《佣金确认书》,约定详细买卖内容,佣金支付时间为签订买卖合同当日。随后又签订了《上海市房地产买卖合同》,并将相关的证件材料交由房产中介,代为联系银行办理贷款。但后因为国家出台相关房地产调控政策导致张某被限购,无奈买卖双方只能解除合同。房产中介担心张某跳单,以相关证件要挟张某,在报警无效下被迫写《承诺书》:“由于本人限购不能履约,现本人以及亲属承诺不会在某房产中介以外的公司购买该物业。如发现本人以及家人私自成交,则愿意支付成交价2%中介费”。后张某的家属与李某在通过另外房产中介成交了房屋。某房产中介发现后则凭承诺书依法起诉要求支付中介费。
【法院裁决】
法院认为,房产中介以证件要挟张某,在报警无效的情况下张某迫于无奈签下的承诺书,并非其真实意思表示,因此对房产中介的中介费主张不予支持。
【律师分析】
本案主要涉及是《承诺书》效力来确定中介费的支付。上海房地产律师杨东分析认为,之所以房产中介败诉,主要原因就在于《承诺书》是因被胁迫而写的,不是张某真实意思表示。按照法律规定,一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。结合本案而言,张某依法可以请求撤销承诺。另外,如果按照承诺书履行也是有违民事活动所应遵循的平等自愿、诚实信用的基本原则的。
其实,房产中介要求张某签下的《承诺书》,本质上就是防“跳单”的条款,如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件,而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息,则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立,一般是不构成“跳单”违约。
当然,换一个思路,诉讼赢面会更大。房产中介完全可以考虑从另一个角度主张中介费,按照《合同法》的规定,居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。本案中张某与李某在房产中介居间下已经签订了《上海市房地产买卖合同》,居间促成合同成立,居间已成功,依法有权按《佣金确认书》约定在签订买卖合同当日主张中介费。需要提醒的,如果房产中介事前对买卖双方人做一定特别告知(可以参照《上海市房地产买卖合同》特别告知条款),则更能规避自身的风险,诉讼中更为主动,更占上风。

(作者:上海市欣隆律师事务所杨东律师)

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国家烟草专卖局关于印发《2004年烟叶收购工作的要求和纪律》的通知

国家环境保护总局


国家烟草专卖局关于印发《2004年烟叶收购工作的要求和纪律》的通知

国烟办[2004]437号


各省级局(公司)、工业公司
  为保持良好的烟叶收购秩序,提高对烟农的服务水平,严肃收购纪律,严格执行国家有关烟叶的专卖管理规定和烟叶收购政策,根据《烟草行业行政处分暂行规定》和行业各项规章制度,国家局制定了《2004年烟叶收购工作的要求和纪律》,现印发给你们,请认真组织实施,确保烟叶收购工作的顺利进行。

                     二00四年七月八日


2004年烟叶收购工作的要求和纪律


  为保持良好的烟叶收购秩序,提高对烟农服务水平,严肃收购纪律,严格执行国家有关烟叶的专卖管理规定和烟叶收购政策,现对烟叶收购工作提出以下要求和纪律。

  一、七条要求
  1.严格按合同收购,制止超计划收购。合同内烟叶要全部收购,无合同、超合同的烟叶一律不准收购。
  2.完善服务措施,提高服务质量。要全面推行收购预检制,完善预检方案,技术员分片入户,帮助烟农分级。继续推行约时定点、分期分批的交售方式。有条件的产区要组织运输工具,帮助烟农售烟。增强对烟农的服务意识,完善服务措施,改进服务质量,提高烟农满意度。 
  3.严格执行价格政策,及时兑现烟农货款。按国家烟叶收购价格和调拨价格收购、调拨烟叶,坚决制止价外补贴和加价收购。要当场兑现烟农烟叶款,严禁“打白条”。
  4.坚持烟叶国家标准,确保等级质量。要强化对验级员的培训、教育和管理,对样收购,不准提级、压级收购。全面推行封闭收购、密码验级制度。严格执行烟叶购销合同,提高烟叶工商交接等级质量。
  5.强化专卖管理。严格执行烟叶专卖管理规定,严禁跨区收购,严厉打击内外勾结,坚决杜绝体外循环。
  6.加强监督检查。成立烟叶收购工作督查组和质量检查组,检查国家各项收购政策的落实,协调毗邻边界收购秩序,检查收购和工商交接等级质量。烟叶收购工作要接受社会监督。
  7.健全领导责任制。各单位主要领导是烟叶收购工作的第一责任人,要把收购工作作为当前主要任务亲自抓,分管领导具体抓。要建立收购工作预警机制,及时处理突发事件,杜绝恶性事件。

  二、五条纪律
  1.严禁不按合同收购,违者一经查实,视情节轻重,对直接责任者人给予记过、记大过、降级、撤职处分;对负有领导责任者给予记过、记大过处分。
  2.严禁跨区收购,违者一经查实,视情节轻重,对直接责任者人给予记过、记大过、降级、撤职处分;对负有领导责任者给予记过、记大过处分。
  3.严禁加价收购,违者一经查实,视情节轻重,对负有领导责任者给予记过、记大过、降级、撤职处分。
  4.严禁内外勾结,体外循环,非法从系统外收购烟叶,违者一经查实,视情节轻重,对直接责任者给予撤职、留用察看、开除处分;对负有领导责任者给予记大过、降级、撤职、留用察看处分。
  5.严禁降低标准收购烟叶,凡执行国家烟叶标准不到位、收购等级合格率和工商交接等级合格率严重偏低的,全行业通报批评,视情节轻重,分别给予直接责任者和负有领导责任者记过、记大过、降级、撤职处分。

关于印发《中国人民建设银行会计结算事后稽核制度》(试行)的通知

中国建设银行


关于印发《中国人民建设银行会计结算事后稽核制度》(试行)的通知
1991年6月10日,中国人民建设银行

建设银行各省、自治区、直辖市分行,计划单列市市分行:
现将《中国人民建设银行会计核算事后稽核制度》(试行)印发各行,请认真遵照执行,组织实施。本制度在试行中出现的问题,请及时报告总行,以便进一步完善。

附件:中国人民建设银行会计核算事后稽核制度(试行)

第一章 总 则
第一条 根据《中华人民共和国会计法》的规定和《中国人民建设银行治理整顿和深化改革规划》的要求,为了强化财会工作管理,健全内部制约机制,提高核算质量,确保国家资财安全,制定本制度。
第二条 会计核算事后稽核是财会管理工作的重要组成部分,是强化安全核算的第二道防线。各级行处所有对外经营业务的会计核算单位必须按照本制度及有关规定组织会计事后稽核。
第三条 各行领导和财会主管人员要支持会计核算事后稽核工作,保障稽核人员履行职责。稽核人员向会计主管人员负责。

第二章 稽核岗位和人员配备
第四条 建设银行各级行处对外经营业务的财会部门内部设立会计核算事后稽核岗位,配备稽核员,负责本行会计核算事后稽核工作。
第五条 稽核员应挑选政治思想好,责任心强,作风正派,坚持原则,熟悉财会业务的人员担任。有条件的行处应配备与会计科9股)长同级的干部担任。
第六条 各级行处应按稽核工作需要配足稽核人员。稽核人员不得兼管日常会计核算工作。

第三章 稽 核 的 职 责
第七条 稽核人员对财会核算具有监督、检查的责任。其基本职责:
一、稽核审查各项会计事项的真实性、合法性、有效性、准确性,确保国家资财安全。
二、监督执行国家政策、法令、法规和有关规章制度。
三、监督有关人员处理和纠正稽核中发现的问题。
第八条 稽核人员在稽核中发现资金流失、盗用或其他重大问题,应立向财会主管人员和行长汇报,并协助领导采取果断措施,及时挽回损失和影响。
第九条 稽核人员要照章办事,认真工作,对稽核出的问题不能姑息适就。对于未尽职尽责而造成影响和损失的,要同时追究稽核人员的责任。
第十条 各级管辖行的会计部门要经常了解所属行事后稽核工作情况,并进行指导检查,及时解决工作中的问题,保障稽核的顺利进行。

第四章 稽核依据和方法
第十一条 会计核算事后稽核,以《中华人民共和国会计法》和本行财会制度即:“中国人民建设银行会计制度”、“中国人民建设银行出纳制度”、“中国人民建设银行会计核算办法”、“中国人民建设银行会计核算基本规则”、“中国人民建设银行财务管理制度”、“银行结算办法”、“中国人民建设银行会计柜台应用电子计算机暂行规定”,以及国家有关财经纪律,方针政策为依据,以会计凭证,帐簿、报表等有关资料为对象。
第十二条 经办行要建立“会计核算事后稽核工作日志”,稽核员对稽核内容、发现的问题,建议及处理结果作出详细登记。年度终了要向会计主管及上级行财会部门书面报告稽核工作情况。
第十三条 稽核员对审查出来的问题,要及时向有关人员指出并提出处理意见,督其改正。有关人员应将处理结果告知稽核人员。对不按规定纠正的,及时报告会计主管人员处理。
第十四条 使用电子计算机核算的,应调阅有关单证和帐目按要求进行稽核。

第五章 稽 核 的 内 容
第十五条 稽核人员每天应对前一天的全部会计核算事项进行全面的稽核。
第十六条 会计凭证的稽核
一、各类记帐凭证的印章、票面要素是否完整、真实,经济内容是否符合国家规定。
二、受理的各种汇票是否符合结算办法规定的条件,票面要素是否齐全。签开银行承兑汇票的手续是否完备、合法。
三、自制记帐凭证是否有合法的原始凭证作依据,冲正错帐、调帐、内部往来,扣划款项等凭证是否经会计主管人员签章。
四、现金支票是否折角验印。
五、科目日结算单中的凭证张数,收付发生额,昨日余额和今日余额是否准确。
第十七条 帐目的稽核
一、科目、帐户、帐簿的设置使用是否齐全、正确。帐簿的记载是否符合要求,签章是否齐全。计算机打印的帐页是否符合制度规定的格式。各种登记簿是否按规定建立健全并及时登记。
二、总帐各科目余额与该科目明细帐余额之和是否相符;多栏式“余额分析”栏各项之和是否与该明细帐总额相符或同该收付发生额相符。
三、人民银行往来、同业往来帐是否与对方帐户核对一致。
四、本行内部往来与对方内部往来帐户余额是否相符。
五、签发的联行划款凭证与联行往来帐户余额是否相符;联行往来行双方签章的对帐单与明细帐余额是否核对一致。
六、“应收及暂付款”与“应付及暂收款”列帐是否合理,是否及时清理。
第十八条 存、贷款利息的稽核
一、利率使用是否正确。
二、检查计息清单利息总额与汇总记帐凭证总额是否一致。
三、利息收支科目帐户设置和使用是否准确。收、付利息否及时、足额记入单位帐户。挂帐及应收利息记载是否正确。
第十九条 内部资金稽核
一、收入是否正当、全部入帐。
二、收入的科目、帐户划分是否准确。
三、成本费用的开支范围、标准是否符合政策及制度规章,有无乱挤、乱摊成本的现象。
四、成本费用的原始凭证是否真实、合法,有无审批人、报销人签字或盖章,收支渠道是否正确。
五、检查各种预提、待摊费用及各种计提款项的计算和制度是否真实、准确。
六、各种财产、物资及低值易耗品是否按规定进行管理,建立登记卡,做到帐实相符。
七、自有资金的增加、减少是否符合规定。
第二十条 报表的稽核
一、资金平稀表以及其他各种财务会计报表的内容是否完整,数字是否与总帐及有关明细帐相符。
二、各种报表之间的有关数字是否一致、真实、准确。
第二十一条 其他有关会计事项稽核
一、有价单项、重要空白凭证和各种债券发行、兑付等是否按规定管理,帐证是否相符。
二、应纳入表外科目核算的会计事项是否全部纳入表外核算。

第六章 附 则
第二十二条 本制度由总行解释。各省、自治区、直辖市分行和计划单列市分行可根据本行实际情况制定实施细则。
第二十三条 本制度自印发之日起执行。