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上海市房屋土地资源管理局


上海市房屋土地资源管理局关于《上海市商品住宅维修基金管理办法》的应用解释（试行）
上海市房屋土地资源管理局
沪房地资物(2001)302号



根据《上海市商品住宅维修基金管理办法》（以下简称《办法》）第二十八条规定，现就《办法》有关条文的应用问题解释如下：
一、第三条管理部门
市房地资源局下设市物业维修基金管理中心（以下简称市中心），负责全市维修基金筹集、使用的监管和信息管理工作；负责对各区、县物业维修基金管理中心的业务领导、监督和培训。
各区、县房地局应当设立区、县物业维修基金管理中心（以下简称区、县中心），负责所辖区域维修基金的设立、归集和使用监督管理；负责维修基金信息系统操作、业务指导和培训。
二、第四条维修基金的设立
本条第一款所称的新建内销商品住宅，是指1999年12月1日之前销售的普通内销商品住宅，以及1999年12月1日起纳入内销商品住宅范围销售的普通内销商品住宅、侨汇商品住房、经济适用房、动迁房等。
三、第五条维修基金专户的开立
本条所称的专户银行是指市房地资源局指定的商业银行。
区、县房地局与专户银行签订的委托协议应当使用由市房地资源局印制的示范文本（详见附件一）。
区、县房地局开立维修基金专户时，应当按人民银行规定提交有关文件和资料。
开立的维修基金专户，应按市房地资源局规定，以物业管理区域为单位按幢编制产业代码及分户清册（详见附件二）。
区、县中心应将维修基金专户帐号书面告知市中心。
四、第六条首期维修基金的交纳标准
本条所称的每平方米建筑面积成本价，由市房地资源局和物价部门公布。其中，2000年12月31日之前出售的商品住宅，其每平方米建筑面积成本价以1198元计价；2001年1月1日起出售的商品住宅，按签订土地使用权出让合同当年的每平方米建筑面积成本价计价，成片出让土地的地块，按签订土地使用权转让合同当年的每平方米建筑面积成本价计价；签订合同的时间在1996年以前的，每平方米建筑面积成本价按1198元计价。
根据本条第三款规定由业主大会或业主代表大会决定设立维修基金的，应当在通过的业主公约中予以约定。
五、第七条维修基金的交纳时限
房地产开发企业应持土地权属证明、建设工程规划许可证和具有相应资质的测量机构出具的房地产实测报告及应交维修基金的分户清册，向区、县中心办理维修基金交款确认手续。区、县中心确认后，开具《商品住宅维修基金交款通知（房地产开发企业专用）》（详见附件三）。房地产开发企业应当依据通知要求向专户银行交款。专户银行收款后，应当出具专户银行盖章的《上海市房地产开发企业商品住宅维修基金交款凭证》（详见附件四）。
房地产开发企业与购房人订立预售合同中的房屋交接书或出售合同时，应按交接书或出售合同确定的房屋建筑面积计算购房人应交纳的维修基金金额，并按规定代房地产管理部门向购房人开具《商品住宅维修基金交款通知（购房人专用）》（详见附件五），购房人应当依据通知要求向专户银行交款。专户银行收款后，应当出具专户银行盖章的《上海市购房业主商品住宅维修基金交款凭证》（详见附件六）。
房地产开发企业或购房人提交经专户银行盖章的商品住宅维修基金交款凭证后，房地产登记机构方可受理房地产初始登记或房地产变更登记。
在区、县房地局核准业主委员会登记的同时，区、县中心应书面通知房地产开发企业按本条第一款第三项规定，将尚未出售商品住宅中应由购房人交纳的维修基金划至业主委员会的维修基金帐户。房地产开发企业持银行盖章的交款凭证向区、县中心和业主委员会备案。房地产开发企业逾期不交纳的，由区、县房地局依照《上海市居住物业管理条例》的规定作出行政处罚；业主委员会也可依法向人民法院提起民事诉讼。
新建外销商品住宅出售时设立维修基金的，按新建内销商品住宅交纳维修基金的规定程序办理交款和房地产登记手续。
六、第八条首期维修基金交存情况的检查和公布
区、县中心每月应与专户银行核对维修基金的交存情况，每年以物业管理区域为单位，公布维修基金交存情况。
区、县中心应当定期按规定将维修基金交存情况报市中心。
七、第十条维修基金帐户的开立
本条所称的开户银行是指市房地资源局指定的商业银行。
业主委员会开立维修基金帐户，应当按规定向市或区、县技术监督部门办理组织机构代码登记手续，与物业所在地的区、县开户银行签订委托协议，并使用由市房地资源局印制的委托协议示范文本（详见附件七）。
业主委员会维修基金帐户开立后，应将开户银行及帐号报区、县中心备案。
八、第十一条开立维修基金帐户提交的文件和资料
本条所指的开户申请书，是指由开户银行提供的《开立银行帐户申报表》（详见附件八）。
本条所指的业主委员会成立的批准文件是指区、县房地产管理部门核准登记的批复（详见附件九）和业主委员会证书（详见附件十）。
本条所指的业主委员会委托物业管理企业办理开户手续的委托书，其格式样本详见附件十一。
业主委员会成立之日起15日内，房地产开发企业应持未出售房屋分户清册，专户银行应持交款业主清册，分别报区、县中心核对；区、县中心在核对后将业主分户清册提供给业主委员会。
九、第十二条维修基金的划转
区、县中心经与专户银行对维修基金交存情况及本息数额核对无误后，区、县房地局应当与业主委员会订立维修基金移交协议（详见附件十二），并持支付凭证、维修基金移交协议和业主分户清册，通知专户银行将维修基金专户下的相应资金本息划入该业主委员会帐户。
业主委员会帐户开立后的帐务管理，由选聘的物业管理企业或房地产管理部门认定的中介机构负责。
十、第十三条纳入维修基金的收益
在物业管理区域公共设施停放车辆、设置广告等经营性设施收取的费用中，物业管理企业对此发生的管理成本可以在该费用中列支，但具体费用需经业主委员会审核同意。
十一、第十五条物业维修和更新的实施
本条所称的发生危及房屋使用安全或者公共安全的紧急情况，是指《关于〈上海市居住物业管理条例〉有关条文的应用解释》第十二条所规定的房屋急修项目。
十二、第十八条维修基金的支取和分摊
物业管理企业从维修基金中暂借备用金的，应当编制资金预算计划，并在物业管理服务合同中约定。
业主委员会向开户银行支取费用的，应当提交下列资料：
1．支付凭证；
2．加盖业主委员会公章、业主委员会主任、副主任签字盖章的费用分摊汇总表；
3．按幢立帐、按户分摊的电脑数据。
其中，业主委员会向开户银行支取活动经费备用金的，另需提交加盖业主委员会公章和正、副主任印鉴的业主大会或者业主代表大会的决定；业主委员会支付住宅大修或者专项维修更新预付款的，另需提交施工承包合同；业主委员会向开户银行支取物业维修、更新费用的，另需提交加盖物业管理企业公章的物业维修、更新费用汇总表。
本条所称的维修基金支付凭证是指银行贷记凭证。
十三、第十九条维修基金帐目的核对和公布
业主委员会向开户银行查询其帐户情况的，需提供业主委员会的证明和帐号。
业主向开户银行柜面查询其分户帐情况的，需提供业主代码和地址。
开户银行应当免费提供电话或柜面等形式的帐户查询服务业务。
开户银行应当定期按规定将维修基金存取情况报市和区、县中心。
十四、第二十条维修基金再次筹集
维修基金再次筹集的标准，应在业主公约中作出约定。
维修基金再次筹集时，业主委员会或其委托的业主小组应向再次筹集的对象发出书面交款通知（详见附件十三）。业主应当依据交款通知的要求，向开户银行交款。
本条第二款所称的首期维修基金是指购房人所交的维修基金金额。
十五、第二十一条住宅转让时维修基金的处理
住宅转让时，原业主交纳的维修基金剩余款额，由物业管理企业提供证明，由住宅受让人向原业主支付。转让合同另有约定的，从其约定。
十六、第二十二条维修基金帐户的变更
业主委员会办理维修基金帐户的有关变更手续时，除按开户银行规定提交有关资料外，有下列情形之一的，还须提交下列文件或资料：
1．物业管理区域发生调整或者业主委员会主任、副主任发生更换的，须提交区、县房地局核准变更登记的证明文件（详见附件十四）。其中，物业管理区域发生调整的，还须提交相应的电脑数据。
2．物业管理企业发生更换的，须提交经区、县房地局备案的新订立的物业管理服务合同。
十七、第二十三条维修基金帐户的注销
因拆迁等原因致使住宅灭失的，其注销房地产权证的证明是指房屋拆迁许可证等可以证明房屋灭失的文件。
已建立维修基金的房屋在业主委员会成立前灭失的，由售房单位或物业管理企业持业主身份证件的复印件、“房屋拆迁许可证”的复印件、“商品住宅灭失退款申请书”（详见附件十五）向区、县中心提出申请，经审核同意后，持区、县房地局的支付凭证及上述资料向专户银行提取其维修基金分户帐的剩余款额，并办理分户帐注销手续。
已建立维修基金的房屋在业主委员会成立后灭失的，由业主委员会或其委托人持业主委员会证明及前款规定的证明文件和资料，向开户银行提取其维修基金分户帐的剩余款额、办理分户帐注销手续，并报区、县中心备案。
十八、第二十六条物业管理区域内非居住房屋维修基金
本条所称的公共建筑设施接收单位是指公共建筑设施产权或使用权接收单位。
房地产开发企业在公共建筑设施移交前已按规定交纳维修基金的，房地产开发企业在与公共建筑设施接收单位办理设施移交手续时，可按规定与设施接收单位办理维修基金结算手续。
凡单独确权的车库等物业所有人应按《办法》规定交纳维修基金。
十九、第二十九条施行日期和执行事项
本《办法》施行前的商品住宅维修基金的筹集，按下列规定执行：
1．1996年6月10日前出售的内销商品住宅，按商品住宅出售合同的约定或房屋买卖双方、房地产开发企业与业主委员会协商一致的意见执行。
2．1996年6月10日至本《办法》施行之日前出售的内销商品住宅，按市物价局、市房地局沪价房（1996）116号《上海市商品住宅物业管理服务收费暂行办法》的规定筹集维修基金。
3．1999年12月1日前出售的侨汇商品住房、经济适用房、动迁房、有限产权房、使用权房转为产权房的维修基金筹集，按当时有关规定、协议执行。
4．《办法》施行前已成立业主委员会而未建立维修基金的，房地产开发企业应在《办法》施行之日起12个月内，按规定将已销售商品住宅中购房人交纳的维修基金和其应交纳的维修基金以及未销售房屋的维修基金划至业主委员会帐户，并报区、县中心备案；未成立业主委员会的，房地产开发企业应在《办法》施行之日起12个月内，按规定将已销售商品住宅中购房人交纳的维修基金和其应交纳的维修基金划至区、县房地局指定的专户银行帐户。
本《办法》施行前，业主委员会已在非市房地资源局指定商业银行开立商品住宅维修基金帐户的，应当在本《办法》施行之日起12个月内将帐户转移开至市房地资源局指定的商业银行；在此期间，若定期存款未到期的，可以在到期后再转移至市房地资源局指定的商业银行。


2001年6月19日
微软的视窗商标已经通用化了吗？
——微软公司诉林多斯案
Microsoft Corp. v. Lindows.com, Inc.(2003)
作者:上海宏景知识产权代理有限公司
陈裕祯/滕雪/赖清阳律师

微软是个人电脑软件行业的巨无霸。自上世纪80年代末以来，风靡全球的视窗（Windows）系统奠定了微软的行业霸主地位。Windows随之成了个人电脑操作系统的第一品牌。时至今日，可以说，凡是有个人电脑的地方，便有微软的视窗系统。十几年间，不断有电脑软件天才和软件公司试图挑战微软的霸主地位，无不折戟沉沙，悲壮一场，做了失败的英雄。
1991年，芬兰赫尔辛基大学有位名叫雷诺斯•托瓦兹（Linus Torvalds）的学生，开始在业余时间撰写一套个人电脑操作软件。经过三年努力，雷诺斯终于发布了一个崭新的操作系统，并根据自己的名字将其命名为Linux。Linux与微软操作系统的重大区别在于，Linux的所有代码都向公众开放，任何人都可以用Linux的代码开发这个操作系统。而微软的大部分代码都属于商业机密，不向公众开放，所以微软的操作系统独有微软一家可以开发。
Linux初一问世，并没有引起微软的过多关注。微软与软件业的同行大都认为Linux不过是一位电脑软件业余爱好者的作品，成不了大气候，可任其自生自灭。事实证明，这种想法是错误的。经历了十年拚杀，Linux不但没有自生自灭，反倒逐渐壮大，并开始蚕食微软的Windows市场。在这一背景之下，Lindows.com公司注册成立，正式将Linux操作系统市场化。这一举动令微软十分不安，因为Linux操作系统经过市场化，很有希望成为Windows的有力竞争对手，最终是否成为Windows的杀手，也难以预料。微软一向以灼灼逼人著称于业界，面对Linux的挑战自然不会罢休。在电脑软件业，微软对付竞争对手的策略是软硬交加，或者收购，或者起诉。Lindows.com公司成立后，微软决定以商标侵权（Trademark Infringement）和稀释(Dilution)驰名商标Windows的罪名起诉Lindows.com。
在商标诉讼战中，商标侵权和稀释驰名商标是原告最常用的、也是最致命的两大进攻武器。原告一旦得手，被告不但要停止使用有争议的商标，而且还要赔偿原告的经济损失。对于被告来说，一旦输掉商标侵权和稀释著名商标的官司，可谓赔了夫人又折兵。不过，就被告一方来说，与其被动挨打，不如主动出击，如果得手，反倒能化被动为主动。被告这一制胜策略的关键在于证明原告的商标已经成为一种产品的通用名称(Generic name)，因而失去了商标的效力。在与微软的较量中，Lindows.com便运用这一策略，向法庭提供了大量证据，以期证明在微软使用Windows做商标以前，Windows已经成为个人电脑图形操作系统的通用名称。在这种情况下，尽管微软使用Windows做商标后，赋予了Windows次级意义（Secondary Meaning），专指微软开发的个人电脑视窗操作系统，但是微软并不能因此禁止别人使用Windows或近似的词语来描述其他个人电脑图形操作系统。如果Lindows.com这一着得手，微软指称的两大罪名自然化为乌有，Lindows.com不但可以摆脱微软的诉讼，而且可以继续使用Lindows.com的商标和域名，与Windows在市场上一决高低。
在这场将对软件市场发生重大影响的商标攻防战中，Windows在被微软拿来做商标时是否已经成为个人电脑图形操作系统的通用名称就成了决定Windows与Lindows胜负的关键。在认定一个商标是否成为一项产品的通用名称时，法庭必须首先确定该产品的种类。在本案中，原告和被告均同意Windows所指的产品是以图形为界面的个人电脑操作系统。确定了产品的种类后，法庭就可以深入到问题的核心，决定一个商标是否已经成为某种产品的通用名称。在这一步，法庭会通过两个问题来决定一个商标否通用化：第一个问题是「你是谁？」（Who are you?）；第二个问题是「你是什么？」(What are you?)如果一个商标可以用来回答第一个问题，而不能用来回答第二个问题，那么这个商标就还没有变成通用名称。原因在于消费者知道这个商标是指某家具体的产品，而不是指任何一种相同类型的产品。相反，如果一个商标可以用来回答第二个问题，而不能用来回答第一个问题，那么这个商标就已经变成通用名称。原因在于，消费者已经把一个商标等同于相同类型的产品，而无法把这个商标与某一家产品联系起来。比如说，「阿斯匹林」可以用来回答「你是什么？」，而不能用来回答「你是谁？」， 所以「阿斯匹林」这个商标已经成为一个通用名称，不再具有商标的效力。消费者无法把「阿斯匹林」与某一家产品联系起来，而是与一种退烧药联系起来。与此不同，「柯达」可以用来回答「你是谁？」，而不能用来回答「你是什么？」。所以，尽管「柯达」是世界上最大的胶片品牌，但是消费者并没有把「柯达」等同于胶片，而是把「柯达」与一个胶片品牌联系起来。
在双方的较量中，Lindows.com申辩，Windows就像「阿斯匹林」一样，已经成为个人电脑图形界面操作系统的通用名称。 微软当然不同意这种说法，称Widnows只能用来回答「你是谁？」，而不能用来回答「你是什么？」，所以消费者并没有把Windows与个人电脑图形界面操作系统等同起来，而是把它与微软的个人电脑图形界面操作系统联系起来。所以，Windows并没有成为个人电脑图形界面操作系统的通用名称，而是专指微软的视窗操作系统。
Lindows.com为了反驳微软的说法，便搬出微软的几个老对头在使用Windows一词时的做法。比如说，「苹果」（Apple）电脑公司和「施乐」(Xerox)复印机公司早在几十年前便经常用Windows来指称图形界面的操作系统。而且，微软自己也经常用Windows一词来描述个人电脑图形界面操作系统。为了证明这一点，Lindows.com甚至传微软几位开发第一代Windows的元老出庭作证，并把微软自己出版的产品说明书和电脑辞典呈堂作为证据。
面对Lindows.com步步紧逼的证据，微软针锋相对，除了正面反驳外，还从杜克大学请来了著名的语言学教授，作为专家澄清Windows一词在软件业中的含义。这位专家的确不辱使命，他查阅了26部通用英文辞典，在法庭上历数各部辞典中对Windows一词的解释，得出结论：Windows一词从来没有成为个人电脑图形界面操作系统的通用名称，也没有成为任何电脑软件的通用名称。
法庭内外，双方互不相让，剑拔弩张，加紧准备最后的审判。这起案件不仅引起了无数软件公司的关注，也牵动着无数Windows和Linux用户的心。世界各地数以亿计的软件开发商和电脑用户均等待这场旷日持久的审判结果。出人意料的是，2004年7月19日，微软与Lindows.com公司发表联合声明，称双方已经达成协议，化解了 Windows商标的侵权之争。协议的大部分内容不为外界所知。不过，按照双方公开的部分条款，Lindows.com同意放弃这个有争议的商标和域名。2004年8月31日，Lindows.com正式改名为Linspire.com。至此，这场引起世界关注的Windows和Lindows的商标之争终于划上了一个句号。

律师点评:
微软公司诉林多斯案虽然以双方和解告终，却成为一个商标攻防战的经典案例。在本案中，原告与被告争议的焦点在于Windows是否是一个指称图形界面操作系统的通用名称（generic name）。要理解双方为何在这个问题上纠缠不休，就必须了解美国商标法对商标保护的不同等级。
根据美国商标法和有关法院判例，商标可按受保护力度的不同分为四个等级。第一个等级是通用名称，完全不受商标法保护，如「Computer」之于电脑产品。商标法禁止使用这类产品通用名称做商标，所以任何企业或个人用Computer做电脑的商标，都不会受商标法保护。第二个等级是描述性名称（descriptive name)，比如本案中的「Windows」之于「图形界面操作系统」。描述性商标必须在消费者中获得次级意义（secondary meaning）后，才受到商标法保护。当初，微软在美国专利与商标局注册Windows商标曾经被拒绝，原因就在于这个是一个描述性名称，而当时微软并没有充分证明Windows已经在消费者中获得了次级意义。此后，为了使Windows在消费者中获得次级意义，微软投入了数以亿计的广告费，在市场上大作宣传，最终成功地注册了Windows商标。第三个等级是暗示性名称（suggestive name），比如「Ice」之于薄荷糖。暗示性名称不需要次级意义即受到法律保护。第四个等级是任意使用或稀奇古怪的名称（arbitrary and fanciful names），比如「Apple」之于电脑，「Kodak」之于胶卷等，这种商标受商标法的最高保护。
美国商标法禁止使用产品通用名称做同类产品的商标，其主要用意之一是为了防止垄断。如果一家电脑公司可以把「电脑」注册成自己产品的商标，那么其他电脑公司就不能再用电脑来指称自己的产品。一旦如此，拥有「电脑」商标的这家电脑公司便会轻而易举地垄断电脑市场。但是，美国商标法并不禁止使用一种产品的通用名做另一类产品的商标。比如说，「苹果」是一种水果的通用名称，任何一家生产或销售苹果的商家不能注册「苹果」做自己苹果产品的商标。但是，一家电脑公司却可以注册「苹果」做自己电脑产品的商标，比如说著名的「苹果」电脑公司。这样做并不导致垄断。像
在本案中，如果法庭认定Windows已经成为个人电脑图形界面操作系统的通用名称，微软将失去这个已经家喻户晓的商标，其损失将无法估量。而Lindows.com若不能成功证明Windows已经通用化（genericism），就将面临输掉这场官司并支付巨额赔偿的命运。而Windows是否已经通用化的问题在本案中并不明朗。法庭可能会做出有利于任何一方的判决。显然，在这种关键问题悬而未决的情况下，微软公司和林多斯均不愿承担败诉的风险，退一步海阔天空，双方终以和解了结了这起官司。从商标侵权诉讼的策略上讲，这可能是双方能够做出的最佳选择了。