您的位置: 首页 » 法律资料网 » 法律论文 »

实质法律推理与形式法律推理的关系解析/吴富丽

作者:法律资料网 时间:2024-06-26 07:24:11  浏览:9802   来源:法律资料网
下载地址: 点击此处下载
实质法律推理与形式法律推理的关系解析

吴富丽
辽宁大学2001级法律硕士研究生


法律推理是处于法律思维核心的法律认识论范畴。它所反映和处理的是人与人之间复杂的权利和义务关系,比其他推理更需要通过辩论、证明,以达到弄清事实真相、做出公正判决的目的。法律推理具有思维与实践相统一的辨证特点,它是主体在法律实践中从已知的前提材料合乎逻辑的推想和论证新法律结论的思维活动,是主体在法律实践中所进行的具有实践的创造性的思维活动。
目前我国的很多法理学者对法律推理问题的探讨和研究也在不断增多,可以说有关法律推理的问题是当代法理学研究的热点问题。虽然对于法律推理的概念仍然是众说纷纭,但关于法律推理的形式学者们基本达成共识。著名学者休谟认为:“一切推理可以分为两类,一类是证明的推理,亦即关于观念之间的关系的推理;另一类是或然的推理,亦即关于事实与实际存在的推理。”休谟的这两种推理后来被命名为形式推理和实质推理。1美国综合法学的代表人物、《法理学———法哲学及其方法》的作者E?博登海默在“法律与科学方法”一章,他将法律推理分为分析推理和辩证推理两类。两位学者的表述虽然有所不同,但内在含义基本相同。所谓形式法律推理就是在法律适用过程中,根据确认的案件事实,直接援用相关的法律条款,并严格按照确定的法律条款的判断结构形式所进行的推理。在以成文法为主要甚至唯一法律渊源的制定法国家,形式法律推理是法律适用的最基本的、最常用的推理形式。2实质推理又称辩证推理,是指在两个相互矛盾的、都有一定道理的陈述中选择其一的推理。3实质的法律推理是以法律规范的内容、立法的目的和以立法基本价值取向为依据的推理。4这两种法律推理的方式既有联系又有区别,本文拟从二者的联系与区别两个方面来加以详细阐述,已明确二者之间的关系,在实践中更好的应用这两种推理。

一、 形式法律推理与实质法律推理的联系

1、 追求的最终目的相同
适用法律的过程实际上就是根据法规范对案件推出结论的推理过程。在这一过程中,既要运用普通逻辑研究的那些推理形式和推理规则,又要深入探究法律规范的具体内容或最初的立法意图,考虑其他各种复杂的社会因素来解决疑难案件。所以,法律推理的过程实际上是综合运用两种推理方式的过程,二者都是为法律适用服务的。它们的最终目的都是要调节和指导人们的行为,解决争议或纠纷,调整法律关系,实现一定的法律秩序。

2、二者的适用步骤相同
适用法律有三个必经的环节:一是弄清案件事实,二是确定适用的法律条文,三是根据法律规定推理出对案件的判决结论。其中第一个环节不是纯粹推理的问题,而要靠实际调查取证来解决;第二、第三个环节则是在确定前提、进行推论,属逻辑分析和推理的范畴。5人们在实际生活中使用形式与实质法律推理一般都要经历上述三个环节才能得出最终的结论。只不过实质法律推理所运用的法律依据是概括、抽象的法律原则、公理或原理等。

3、二者的使用主体大体相同
有人认为,法律推理是一种司法行为,具有相当的正式性和规范性,并能够产生重要的法律后果的推理形式。6而另一些学者认为:法律推理是横贯于所有法律(立法、司法、执法、法律服务、法律研究等)活动之中“横断的”活动。7法律推理并非法官的专利,因为“法律在法院外的作用就象在法院内的作用同样繁多和重要:“法律是供普通的男男女女之用的,它被认为是他们对怎样生活而进行的某种结构”。8公民、律师和法学家们都可以使用两种法律推理方式来解决法律问题。只不过他们经推理而得出的结论不象法官那样具有法律效力和强制执行力而已。笔者认为后一种观点是正确的,因为在实际生活中,人们(无论是否是法律职业人员)都在不同程度的应用法律推理,而且大量的法律推理是在非诉讼的过程中发挥作用的,人们通过法律推理可以对法律规范形成明确的认识,并不断强化自身对法律的理解,提高自己的守法与维权意识,可以说法律调整社会关系的作用更大程度上是在这一过程中实现的。当然,谁都无法否认的是司法推理(主要是法官的推理)在法的适用中具有重要的地位,毕竟它是最具效力的法律推理,对于不同主体的法律推理有指导、检验和最终判定的作用。
4、二者在适用过程中都要进行价值判断
我国学者雍琦、金承光曾经指出,价值判断是区分形式法律推理和实质法律推理的标准,涉及法律的价值理由的是实质法律推理,否则便是形式法律推理。9这里,形式法律推理与法律分析推理,实质法律推理与法律辩证推理涵义相同。这一观点遭到了部分学者的反对。他们认为价值判断是法律推理的灵魂。没有价值判断就没有法律推理,有什么样的价值判断,就有什么样的法律推理。10笔者同意后一种观点,因为法律推理是逻辑推理在法律中的应用,法律规范本身就包含着即定的价值取向,并且人的思维活动也无法排除主观因素的影响,其中价值判断无疑是最重要的因素之一。因为价值本身是客体能够满足主体需要的有用性,而 人的一切活动都是为了追求一定的价值。因此在应用法律进行推理的过程中要完全排除价值因素是不可能的。

二、 形式法律推理与实质法律推理的区别
作为法律推理的两种基本方式,二者是有明显区别的。主要表现在以下几个方面:

1、 二者所体现的价值观念不同
形式法律推理主要包括演绎推理、归纳推理和类比推理三种形式,而这三种形式也是形式逻辑中的三种基本形式。可以说形式法律推理是法律与形式逻辑的有机结合。法律就其形式而言是一种思想意志,而形式逻辑是思想意志活动必须遵循的法则;法律是一种稳定的思想意志关系,而形式逻辑是思维活动保持稳定性、确定性的根本保证。法律的确定性、稳定性和形式逻辑的稳定性有着相当一致性,两者的有机结合,就表现为稳定的法律程序,而法律程序的实质则是人类的重要活动都纳入了合法的轨道。11它所体现的价值观念是合法。所谓合法有两层含义,一是法律规范的设立要合法,即在程序、位阶等方面合法,形成井然有序、协调稳定的法律体系;二是执法和司法活动要合法,即严格依法进行,遵循严格规则主义原则,执法者和法官是“执法” 而不是“造法 ”。12例如就演绎推理而言,它就是严格依照法律规范来进行的推理,它完全遵照法律进行,基本上保持了法律的“原滋原味”,是合法价值观念的完美体现。演绎推理或称三段论的推理方式,是从一个共同概念联系着的两个性质的判断(大、小前提)出发,推论出另一个性质的判断(结论)。事实和法律,就是法官在审理案件进行法律推理时的两个已知的判断(前提),法官必须根据这两个前提才能作出判决或裁定(结论)。具体到法律适用过程中来讲,法律规范(一般由行为模式和法律后果二者构成)是大前提,案件事实是小前提,结论就是判决或裁定。13归纳推理和演绎推理也是一样,虽然得出的结论可能是或然性的但其仍然不能超越法律的规定,即是合法的。
实质法律推理是辩证逻辑在法律思维中的体现,其所追求的价值观念是合理。所谓合理,是指符合社会进步与社会发展、发展民主、保障人权和公序良俗的理念。实质法律推理正如有的学者所说的那样,适用法律实质推理的过程不可能象一架绞肉机,上面投入法律条文和事实的原料,下面输出判决的馅儿,还保持者原滋原味。14它是以立法目的和立法的基本价值取向为依据而进行的推理,往往是没有明确的法律规定或法律规定明显不能适用的情况下所进行的,大多适用于疑难案件的处理。在一起轰动京城的医生秘密摘取尸体眼珠案中,该医生的行为已经具备了“非法盗窃、侮辱尸体罪”的形式要件;但是,从另外一个角度考虑,器官移植是应该受到鼓励和支持的,在相关法律尚未健全的情况下,医生出于解决患者痛苦以及推动该项事业发展的动机,做出了秘密摘取尸体眼珠的行为,它虽然不合法,但绝不是刑法所要惩罚的对象。因此,检察机关做出了不起诉的决定。在这里法律原则以及其他各种法律的非正式渊源是我国司法机关进行辩证推理时的依据。
从上面的阐述中,可以看出两种法律推理方式在价值观念上存在着冲突——合理与合法的冲突。无数事实表明,合理与合法之间的矛盾是不可避免的。15这主要是由法律的相对稳定性与社会发展的持续性的矛盾,社会关系的复杂性和人的认识的局限性的矛盾所决定的。那么,在二者发生冲突时,应该怎么办呢?当“合理”与“合法”发生冲突时,人们就面临着是冲破不合时宜的法律禁区,还是恪守“恶法亦法”信条而置“合理”而不顾的选择。按照法理的基本观念“应然法”应高于“实然法”,法律必须遵守逻辑和历史的要求相结合的原则,因此,“合理”高于“合法”。毕竟“法律是为了人制定的,并不是人为了法律而生的。”16
2、二者的适用范围不同
形式法律推理适用范围远远大于实质法律推理。其中演绎推理在制定法国家的法律推理中占据重要地位,大多数的案件法官都是通过演绎推理来解决的。而归纳推理在判例法国家的法律推理中显得尤为重要。在判例法国家,法官处理案件时,需要将本案事实与先例事实加以比较,最终决定能否适用。这种推理,因为规则取自个案,所以适用面比较窄。类比推理是填补法律漏洞通常采取的方法之一。这种推理的前提是:该法律条文虽然没有明确规定,但该法律条文赖以存在的基本原理和原则却可以包含某一行为或事件。所以,对一个规则进行类推,是以一定的政策、公理和衡平的需要为基础的而不是法律的明文规定。在刑事司法领域,是不使用类推的。
实质法律推理主要适用于疑难案件的处理。美国法哲学家埃德加?博登海默在谈及运用实质法律推理的必要性时,列举了三种情况:⑴、法律没有提供解决问题的基本原则;⑵、法律规范本身相互抵触或矛盾;⑶、某一法律规范用于一个具体案件明显有失公正。17有的学者认为上述列举还不够全面,实质法律推理的适用大体包括以下几种情况:⑴、出现“法律空隙”;⑵、法律规范的涵义含混不清;⑶、法律规范相互抵触;⑷、面临“合法”与“合理”相悖的困境 ;⑷、法律条款包含了多种可能的处理规定。18

3、 二者所采用的推理方法不同
形式法律推理主要采用形式逻辑的推理方法,如演绎推理、归纳推理和类比推理。而实质法律推理采用的是辨证推理的方法。博登海默根据亚里士多德的观点,“辩证推理乃是要寻求‘一种答案,以解答有关在两种相互矛盾的陈述中应当接受何者的问题’。……由于不存在使结论具有必然性的无可辩驳的‘基本原则’,所以通常我们所能作的只是通过提出似乎是有道理的、有说服力、合理的论据去探索真理。”辩证推理的方法包括:“对话、辩论、批判性探究以及维护一种观点而反对另一种观点的方法来发现最佳的解决方案。”由于辨证推理需要受主体的主观意识的影响和支配,所以似乎没有形式法律推理那样有说服力,在成文法国家这种推理的适用范围极其有限。尤其在我国法律体系不够健全,法官素质有待提高的情况下,使用辨证的方法进行司法推理要慎重。否则很可能加剧司法腐败,导致司法权的滥用,降低法律的威信。

4、 价值判断在两种推理中所起的作用不同
价值判断在形式法律推理中的作用主要是既可以对大小前提的同一性进行确认,避免犯“四概念”的逻辑错误,又可以对小前提中的事实进行价值判断已区分出主要的案件事实,将“人的需要”或“立法者的价值判断”作为司法价值判断活动的标准,从而从案件事实中推出司法者的价值判断,打开由大小前提推出合理结论的逻辑通道。19充分发挥发现、比较、归类、定性和量裁、及价值导向功能。也就是说,在形式法律推理中价值判断和形式逻辑是相辅相成的,二者共同保障形式法律推理的顺利进行。
实质法律推理不像形式法律推理那样是从确认的案件事实和明确而完备的法律规定出发,凭借演绎推理模式就可以逻辑地导出裁决、判处结论,而是根据一系列“法律内”或“法律外”的因素综合案件事实进行实质内容上的价值判断,也就是说,实质法律推理主要涉及对法律规定和案件事实本身实质内容的评价和价值判断。20可以说实质法律推理主要依据甚至可以说唯一的依据就是价值判断。因为实质法律推理主要适用于适用法律有困难的情况下,如果离开了价值判断案件就无法解决。可见价值判断在实质法律推理中的地位是形式法律推理所无法比拟的。

通过以上阐述可以看出,两种法律推理形式可谓各有所长,可以适用于不同的情况下。对于我国来说,由于形式推理中的理性和逻辑是不依赖于人的,而实质推理则是依赖于主体的,运用实质推理能否达到符合理性的实质正义取决于法官的专业水准、个人偏好等因素。21因此在我国现阶段应把法律推理的适用定位为以形式推理为主,以实质法律推理为补充。只有这样才能充分发挥两种推理的优势,为法治建设和司法公正服务,使我国早日进入完备的法治社会。


1转引自梁庆寅 柯华庆《论形式推理与实质推理在法治化过程中的定位——兼评张保生》,中山大学学报2001年4期,97页
2张继成《价值判断是法律推理的灵魂》北京科技大学学报2001年3月65页
3印大双,《论法律推理中的必然性推理、或然性推理和辨证推理》,《探索》2001年第五期77页
4梁庆寅 柯华庆《论形式推理与实质推理在法治化过程中的定位——兼评张保生》,中山大学学报2001年4期,97页
5印大双,《论法律推理中的必然性推理、或然性推理和辨证推理》,《探索》2001年第五期77页
6 印大双,《论法律推理中的必然性推理、或然性推理和辨证推理》,《探索》2001年第五期75页
7 张保生《论法律推理的本质特征》,吉林大学社会科学学报,1999年第3期,83页
下载地址: 点击此处下载

关于对《关于进一步加强外债管理的通知》有关问题的说明的函

外汇管理局


关于对《关于进一步加强外债管理的通知》有关问题的说明的函

(94)汇资函字第328号


国家外汇管理局各省、自治区、直辖市分局,计划单列市分局,各外汇指定银行、中央级非银行金融机构:
《关于进一步加强外债管理的通知》(以下简称《通知》)下发后,各有关单位积极贯彻和落实,并对其实施提出了较好意见,也咨询一些疑点。现就此答复如下:
一、本《通知》中“境内机构”指境内中资企业。第二部分第7条同样适用于外商投资企业。
二、本《通知》中第二部分第6条由“非银行金融机构为防范其外债汇率、利率风险……”修改为“非金融机构为防范其外债汇率、利率风险”。
该函与《通知》配套实施。

关于进一步加强外债管理的通知 (94)汇资函字第328号
国家外汇管理局各省、自治区、直辖市分局、计划单列市分局,各外汇指定银行、中央级非银行金融机构:
今年以来,我国经济持续高速增长,国内资金供求矛盾仍十分突出。同时,随着西方国家经济逐步复苏,国际金融市场筹资成本也在不断提高。在以往的筹资工作中,国内许多单位克服国际市场的不利因素,积极稳妥筹措国际商业贷款,有力地支持了国内经济发展。但也有一些机构引
资心情迫切,绕开管理,不考虑市场情况和国家利用外资计划,盲目进入国际金融市场,违反国家外债管理的现象屡有发生。
一、当前我国外债管理工作中存在以下新情况和新问题:
1、境内机构未经批准,擅自违反规定对外筹措中长期国际商业贷款;部分分局越权审批境内机构对外筹借中长期国际商业贷款;
2、境内机构未经批准,擅自在境外发行1年期以内的商业票据等有价证券;
3、未经批准,擅自突破国家外汇管理局规定的对外筹资成本控制标准,对外筹措资金;
4、非银行金融机构对外筹资时,卖出货币期权,以变相提高筹资成本;
5、境内机构对外筹借外资后未经批准,用以调剂成人民币弥补国内投资项目的人民币不足,影响国家货币政策;
6、突破对外短期借款余额控制指标,对外筹措短期资金;
7、境内的项目以“项目融资(Project Finance)”方式在境外发行债券,未纳入我国境外外币债券发行计划安排,对正常对外筹资活动造成严重的不良影响,也不利于控制固定资产投资规模。
二、为进一步加强外债管理,确保利用外资工作健康、有序地发展,现特提出下列要求,请认真贯彻执行。
1、请各单位在本地区(机构)内针对上述新情况、新问题,认真进行自查,发现违规问题要严肃处理。
2、境内机构对外筹借中长期国际商业贷款(包括出口信贷、国际融资租赁、延期付款等),必须纳入国家利用外资计划,严格按《境内机构对外筹借国际商业贷款管理办法》规定逐笔报批。
3、境内机构对外筹借国际商业贷款,仍应严格执行统一对外成本控制标准,鼓励信誉较好、有实力的金融机构进入国际市场。境内机构不得突破控制成本标准对外筹资,也不得以任何方式变相提高筹资成本。
4、境内机构对外所借国际商业贷款,未经国家外汇管理局批准,不得套换人民币使用。
5、境内机构对外筹措短期资金,不得突破其对外短期借款余额控制指标。
6、非银行金融机构为防范其外债汇率、利率风险委托经纪人所做外汇交易业务以及非银行金融机构所做期权卖出业务,均需报国家外汇管理局审批。
7、境内机构在境外发行外币债券应严格执行1987年9月28日中国人民银行公布的《中国境内机构在境外发行债券的管理规定》。
境内项目以发债等方式在境外从事项目融资活动,由于是以我国主权信用和项目完成风险程度为背景进行的,其债务危机同样会影响我国对外债务信誉,并会在较大程度上影响我国其他境内机构的正常筹资活动。因此,项目融资必须纳入我国现行国际商业贷款管理范畴,严格按现行国
际商业贷款管理办法办理。
此外,境内机构未经国家外汇管理局批准,不得为境外机构以我国境内项目名义在外融资提供担保,包括人民币担保。



1995年4月7日

云南省城市房地产开发交易管理条例(2004年)

云南省人大常委会


云南省城市房地产开发交易管理条例

(2000年9月22日云南省第九届人民代表大会常务委员会第十八次会议通过根据2004年11月26日云南省第十届人民代表大会常务委员会第十三次会议《云南省人民代表大会常务委员会关于〈云南省城市房地产开发交易管理条例〉涉及行政许可内容的修改决定》修正)

  第一章总则

  第一条为了加强城市房地产开发交易管理,规范房地产市场秩序,保护当事人的合法权益,促进房地产业健康发展,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《城市房地产开发经营管理条例》及有关法律法规,结合本省实际,制定本条例。

  第二条在本省城市规划区内国有土地上从事房地产开发、房地产交易,实施房地产管理,应当遵守本条例。

  在本省城市规划区外国有土地上从事房地产开发、房地产交易,实施房地产管理,参照本条例执行。

  第三条省建设行政主管部门负责全省房地产开发交易管理工作;省土地行政主管部门负责全省房地产开发交易中的土地管理工作。

  地、州、市、县建设行政主管部门或者单独设立的房管部门按照分级管理的原则和职责分工,负责本行政区域内的房地产开发交易管理工作;地、州、市、县土地行政主管部门负责本行政区域内房地产开发交易中的土地管理工作。

  工商行政管理等部门依法对房地产开发交易的有关活动进行监督管理。

  第四条任何组织和个人有权对房地产开发交易管理工作中的违法行为进行举报。建设行政主管部门应当认真处理,并负责答复举报人。

  第二章资质管理

  第五条从事房地产开发、房地产交易实行资格认证制度。

  从事房地产开发、房地产交易的企业自取得营业执照之日起三十日内,持下列文件向省建设行政主管部门申请办理资质证书:

  (一)营业执照复印件;

  (二)企业章程;

  (三)验资证明;

  (四)企业法定代表人的身份证明;

  (五)专业技术人员的资格证书和聘用合同;

  (六)国家和省规定的其他文件。

  省建设行政主管部门应当自接到申请之日起十个工作日内予以答复。

  第六条房地产价格评估机构的资质,由县级以上建设行政主管部门核准。从事房地产咨询、房地产经纪活动的机构,应当经县级以上建设行政主管部门批准。

  第七条取得资质证书的单位,应当到核发资质证书的建设行政主管部门进行资质年检。

  取得资质证书的单位,符合国家或者省规定的上一等级资质条件的,可以向省建设行政主管部门申请晋升资质等级。

  取得资质证书的单位分立、合并后需要继续从事房地产业务的,应当重新申请办理资质证书。

  第八条从事土地价格评估的机构,应当持有国务院土地行政主管部门或者省土地行政主管部门颁发的土地估价资质证书,方可承担相应的土地估价工作。

  第九条房地产价格评估人员应当依照国家规定取得咨格证书;其他从事房地产中介活动的人员应当经省建设行政主管部门培训合格后,方可从事房地产中介业务。

  第三章开发管理

  第十条房地产开发项目应当根据城市规划、建设用地计划和房地产开发年度计划确定。优先开发城市居民普通住宅、市政公用基础设施和国家产业政策鼓励的项目。

  房地产开发应当遵守环境保护、文物保护等有关法律、法规。

  第十一条与房地产开发项目配套建设的公用设施、设备、道路、绿化等,在其院落、房屋组团内的,移交小区业主管理;在院落、房屋组团外的,移交项目所在地的县级建设行政主管部门管理。

  第十二条与房地产开发项目配套建设的学校、幼儿园、商业网点、文体用房,已进入项目开发成本的,所有权归小区业主所有;未进入项目开发成本的,所有权归投资者所有。

  上款所有权的划分,由房地产开发项目所在地的县级以上建设行政主管部门会同物价部门、审计部门审核认定;土地使用权由土地行政主管部门认定。

  第十三条建设行政主管部门应当自受理房屋权属登记之日起三十个工作日内核发房屋所有权证。

  第四章转让管理

  第十四条依法取得所有权的房屋,可以依法转让。

  本条例所称转让,包括买卖、赠与等。

  第十五条房地产转让或者变更,应当向县或者市建设行政主管部门办理房产变更登记,并持变更后的房屋所有权证书办理土地使用权变更登记,经同级土地行政主管部门核实,由同级人民政府更换土地使用权证书。

  第十六条转让以划拨方式取得土地使用权用于经济适用住房建设的,应当经有批准权的人民政府批准。

  第十七条转让房地产开发项目,转让人和受让人应当在土地使用权变更手续办理完毕之日起三十日内,持转让合同及有关证明文件到建设行政主管部门办理备案手续。

  房地产开发项目受让人从事房地产开发,应当先取得与所开发项目相适应的房地产开发资质证书。

  第十八条商品房购销双方应当签订由省建设行政主管部门和省工商行政管理部门监制的《商品房购销合同》。自合同签订之日起三十日内,销售方应当到房屋所在地的县或者市建设行政主管部门登记。

  第十九条房地产开发项目转让时已经销售、预售商品房但未交付使用的,项目转让人应当及时以书面形式通知购房人。购房人自收到书面通知之日起三十日内有权提出解除原商品房购销合同。

  购房人在三十日内未提出解除商品房购销合同的,项目转让人、受让人应当与购房人签订变更协议。项目受让人应当在变更协议签订之日起三十日内持项目转让人、购房人原签订的《商品房购销合同》、变更协议到原《商品房购销合同》登记机关办理变更手续。

  除项目受让人与购房人另有约定外,原购销合同中的各项约定不变。

  第二十条房地产转让,转让方应当自转让合同签订之日起三十日内,向房屋所在地的县或者市建设行政主管部门和土地行政主管部门如实申报成交价格。

  第二十一条预售商品房实行许可证制度。房地产开发企业预售商品房,应当按照本条例第二十二条的规定申请办理商品房预售许可证。

  预售商品房应当向预购人出示商品房预售许可证。

  第二十二条在工商行政管理部门登记注册的房地产开发企业申办商品房预售许可证,由同级建设行政主管部门核发;但是,在国家工商行政管理部门登记注册的,以及省外房地产企业进入本省从事房地产开发的,由省建设行政主管部门核发。其中:

  (一)预售开发项目总建筑面积在十万平方米以上的,由省建设行政主管部门核发;预售开发项目总建筑面积在四万平方米以上十万平方米以下的,由地、州、市建设行政主管部门核发;预售开发项目总建筑面积在四万平方米以下的,由县或者市建设行政主管部门核发。

  (二)预售开发项目单项工程建筑面积在五万平方米以上的,由省建设行政主管部门核发;预售开发项目单项工程建筑面积在二万平方米以上五万平方米以下的,由地、州、市建设行政主管部门核发;预售开发项目单项工程建筑面积在二万平方米以下的,由县或者市建设行政主管部门核发。

  第二十三条房地产中介服务机构代理销售、预售商品房的,应当取得委托书。代理销售、预售商品房时,应当向购房人、预购房人出示营业执照、资质证书和委托书等证明文件。

  第五章租赁管理

  第二十四条依法取得所有权的房屋可以出租;委托代管的房屋经房屋所有权人书面同意,可以依法出租。

  第二十五条房屋租赁应当签订书面租赁合同。

  房屋出租人在租赁期限内转让房屋所有权的,应当提前二个月通知房屋承租人;租赁期不满二个月的,应当提前十日通知承租人。房屋受让人应当继续履行原租赁合同中约定的事项。

  第二十六条房屋承租人在租赁期限内,经房屋出租人书面同意,可以将承租房屋的部分或者全部转租给他人,并签订转租合同。

  转租期间原租赁合同变更或者终止的,转租合同随之变更或者终止。

  第二十七条房屋租赁(含转租)合同自签订之日起三十日内,房屋出租人应当持下列文件向房屋所在地的县或者市建设行政主管部门办理房屋租赁登记备案手续:

  (一)书面租赁合同;

  (二)房屋所有权证书;

  (三)当事人的身份证明文件;

  (四)法律、法规、规章规定的其他证明文件及资料。

  出租共有房屋的,还应当提交其他共有人同意出租的书面证明;转租房屋的还应当提交原租赁合同;出租代管房屋的,还应当提交委托代管人授权出租的书面证明。

  第二十八条承租人不得擅自拆改、扩建所承租的房屋及附属物,确需拆改、扩建的,应当经出租人同意,签订书面合同,并不得违反国家和省的有关规定。

  第六章抵押管理

  第二十九条依法取得所有权的房屋和其他地上定着物、预购的商品房、在建房地产工程可以抵押。

  抵押依法取得所有权的房屋,其所占用的土地使用权应当同时抵押。抵押在建房地产工程,其所占用的土地使用权应当同时抵押。

  抵押房地产,抵押人、抵押权人应当签订书面合同,并按照有关规定办理抵押登记。

  第三十条抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。设定抵押权的房地产价值大于所担保债权的余额部分,可以在不超出余额部分价值的范围内再次抵押。

  同一房地产设定两个以上抵押权的,抵押人应当将已经设定过的抵押情况事先告知抵押权人。

  以两宗以上房地产设定同一抵押权的,视为同一抵押房地产,但抵押当事人另有约定的除外。

  第三十一条取得房屋部分所有权的房地产抵押,应当经其他所有权人书面同意。

  第三十二条房地产抵押应当经有相应资质的房地产中介机构评估其价值,但抵押人与抵押权人另有约定的除外。

  抵押已出租的房地产的,原租赁合同继续有效,抵押人应当将租赁情况和抵押情况告知抵押权人和承租人。

  第三十三条以预购商品房或者在建房地产工程抵押的,抵押人应当办理权属预登记,登记机关应当在抵押合同上作记载。在抵押期限内抵押人取得房屋所有权证书的,抵押人应当重新办理房地产抵押登记。

  第三十四条抵押合同变更或者终止,抵押人应当自变更或者终止之日起十五日内,到原登记机关办理变更或者终止手续。

  第七章法律责任

  第三十五条违反本条例规定,未取得资质证书或者超越资质等级从事房地产开发、房地产交易的,由县级以上建设行政主管部门责令限期改正,处五万元以上十万元以下的罚款。

  第三十六条违反本条例规定,擅自预售商品房的,由县级以上建设行政主管部门责令停止违法活动,没收违法所得,可以并处相当于已收取的预付款百分之一以下的罚款。

  第三十七条伪造、涂改、转让、出借、出租资质证书、商品房预售许可证书的,由县级以上建设行政主管部门责令限期改正,没收违法所得,可以并处违法所得百分之一以上百分之三以下的罚款;逾期不改的,吊销资质证书或者商品房预售许可证书。

  第三十八条违反本条例规定,未办理资质年检或者年检不合格的,由县级以上建设行政主管部门责令限期改正;逾期不改的,吊销资质证书。

  第三十九条违反本条例规定,有下列情形之一的,由县级以上建设行政主管部门责令限期改正,没收违法所得,并处一千元以上五千元以下的罚款:

  (一)未取得房地产价格评估资格证书或者未经培训合格,擅自从事房地产中介业务的;

  (二)伪造、涂改、转让、出借、出租房地产价格评估资格证书或者培训合格证明的。

  第四十条违反本条例规定,越权核发房地产价格评估资格证书、培训合格证明和商品房预售许可证书的,其证书无效,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第四十一条国家机关工作人员在房地产开发交易管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予行政处分。

  第八章附则

  第四十二条本条例自2000年11月1日起施行。